不動産売却で失敗しないために

不動産売却は多くの人にとって人生に影響を与えるような大きなイベントです。苦い思い出になってしまわないように、満足な金額で安全に取引を実現するための方法をご紹介します。

失敗しない不動産売却

不動産売却について

入学、卒業、就職、結婚、人生にはいくつかの大きいイベントがありますが、やり取りする金額の大きさという意味では、不動産売買は人生最大のライフイベントになります。

ほとんどの方にとって人生に1度か2度しかない大きいイベントにもかかわらず、事前に何の知識もなく不動産売買の取引をして後悔する人が後を絶ちません。

売らなきゃよかった…
トラブル続きで裁判沙汰…
もっと高く売れたのに…

不動産を売却したあとに、このような後悔をする人は珍しくありません。

一度契約書を交わしてしまえば売主・買主双方に法的な責任が発生します。もし間違いやミスがあれば、損害賠償問題になる可能性もあります。

不動産売却における成功とは?

不動産を売却するにあたって成功ゴールは2つにまとめられます。

満足のいく価格で売却すること
最後までトラブルなく引き渡すこと

この2つを満たせばいいだけです。目標としてはすごくわかりやすいですよね。

しかしこの2つを満たすことがなかなか難しいんです。

無責任な仲介会社によって相場より安く売ってしまったり、予期せぬトラブルで買主と揉めてしまったり。

買主も必死ですからとんとん拍子で事が進んでいかないこともあって、大クレームに発展したり、大きな損をしたりしてしまうこともあります。

不動産売却を成功させるたった2つのこと

満足のいく価格で売却すること、最後までトラブルなく引き渡すこと、この2つを実現するために必要なのは、これもシンプルにたった2つ。

簡単な不動産の知識を持つ
信頼できる不動産仲介を見つける

自分自身でも簡単な不動産売買の知識は知っておくと、不動産仲介を探すときに役立ちます。

また最近では不動産仲介料が高いという不満が多くあって「仲介会社を通したくないという」という方もいますが、あまりおすすめはできません。

不動産売買はガチガチの法律行為です。事細かに法律がさだめられているので契約書に書いてあれば「そんなこと知らなかったよ」が通用しません。

トラブルになったときにあなたを守ってくれるのが不動産仲介会社であり、担当の営業マンです。

不動産仲介や営業マンもピンキリではありますが、信頼できる相手を探せばスムーズにあなたを導いてくれます。つまりトラブル防止費用としては決して高くはないんです。

ただし信頼できる会社や営業マンを探すことが大前提!

不動産売却は信頼できる会社や営業マンを探すことですべてが決まるといっても過言ではありません。

不動産売却における典型的な5つの失敗

不動産の売却をした人の声で多いのが次の5つです。

1、売却額が安すぎた
2、全然売れない
3、買主とトラブルになった
4、仲介会社、担当者とトラブルになった
5、売却するタイミングを間違えた

売却額が安すぎた

売却後に販売価格が安すぎたと知って後悔する人はとても多いです。不動産は個々の物件の立地条件、築年数、設備の充実度などによって値段が大きく異なります。

本当に安すぎたのかそれが相場だったのかという判断は難しいところですが、明らかに近隣の売買事例よりも低すぎるのであれば仲介会社の力量不足も考えられます。

全然売れない

販売を開始したなのにいつまでたっても売れない。これも多い失敗談です。

長期間全く売れずに物件が晒し者にされて、かなり値段を下げてやっと売れるというパターンですね。

不動産業界の格言として『売れない不動産は無い』と言われます。どんな不動産でも値段を下げれば必ず売れるという意味なんですが、なかなか売れないのは初期段階での値段設定を間違えた可能性があります。

最初の値段設定を間違えると鮮度の高いうちに売りきることができず、”みんなが知っている物件”になってしまいます。

みんなが知っている物件というのは”情報の鮮度”としてはゼロです。

不動産を買う人は新しい情報が大好きですので、情報の鮮度が落ちてきてしまうまで売れないのは最初の値付けを失敗している可能性が高いですね。

買主とトラブル

不動産の売却において多少のトラブルは覚悟しておきましょう。

もちろん問題なく取引が終わることの方が多いですが、トラブルがあたり前だと思っていれば実際に問題に発展してもあたふたしないで済みます。

不動産売買は金額が金額なので買主も慎重になります。

仕事では何十億、何百億動かしている人でも、自分の数千万円の家を契約するときに手が震えるということはよくあることです。

それぐらい人生にとって大きいイベントなので、買主が必要以上に慎重になるのはしょうがないことです。

しかし慎重すぎる買主は必要以上に売主を疑ってくることがあります。

こういった買主とのトラブルを防ぐには、やはり不動産仲介の担当者の力が大きいです。

使えない担当者だと買主のフォローをせずそのまま野放し状態にして、問題が発覚するまで放置します。

できる営業担当は先回りして行動してくれるので、売却をスムーズに進めてくれるんです。

経験豊富な仲介なら買主のケアもうまくこなしてくれます。繰り返しになってしまいますが仲介選びは丁寧に行いましょう。

売主としても気持ちよく取引するために、買主の質問にはできるだけ気持ちよく答えてあげましょう

嘘偽りなく物件のことを話すこともトラブルを防ぐコツです。

仲介会社、担当者とトラブル

今現在、不動産の売却するなら不動産仲介を利用するのは必須です。

最近はネットでの個人間売買も無くはないですが、金額が大きすぎますし売主には瑕疵担保責任など法律的な責任がかかるため、プロの知識や判断が後々大きく役立ちます。

しかしその仲介とトラブルになってしまうこともあります。

仲介とトラブルになるのは2つの理由が考えられます。

まず相性が悪い場合です。

仲介業者も人間です。相性の良い悪いが仕事にすごく反映してしまいます。

営業マンZが顧客Aさんとはすごくいい仕事ができて評判もいいのに、顧客Bさんとは最悪。

営業担当Yは顧客Bさんととても相性良いけど顧客Aさんとは最悪、ということが往々にしてあります。

仲介を選ぶときは慎重に自分と相性が合うような人を選ぶことはすごく重要です。

もう一つは『言った、言わない』の問題です。契約するときは契約書に書いたことがすべてです。

法律上では契約は口約束だけでも有効ですが、それを証明することがないとあとあと揉めてしまいます。

契約するまでのやり取りはすべて仲介を通して行いますので、重要なことはメモやメールなど文字情報として連絡するようにしたほうが良いでしょう。

仲介会社や担当者の質は本当にピンからキリまでです。

本当に不動産屋なの?と疑問に思う営業マンから、徹底的に顧客主義の営業マンがごったがえしています。

仲介会社や担当者とトラブルになっていいことはありません。

信頼できて相性のいいパートナーを見つけるつもりで、仲介選びは焦らずじっくり検討するようにしましょう。

売却するタイミングを間違える

売却のタイミングを間違えたという失敗談もよく聞きます。

「もう少し我慢していれば高く売れたのに」
「もう少し早く売れば高くれたのに」

といった失敗談です。

しかし売却のタイミングに関してはいつ売ればベストなのかなど誰にも分りません。

投資をやったことがある人ならわかるかもしれませんが、確実に値段があがるタイミングがわかれば誰もが大金持ちです。

プロの目でみても将来のことなんて確実にはわからないんです。タイミングを狙うこと自体は悪いことではありませんが、気にしすぎするとなかなか売ることができず、毎年毎年税金だけが発生してしまいます。

売りたい事情があるなら売るべきですし、そこまで急いでいないのなら現在の価値をしらべつつ様子をみてみるぐらいの気持ちが大切です。

不動産を安売りしてしまう3つの理由

不動産売却で一番の失敗は不動産を安く売り過ぎてしまうことです。不動産は高額な取引なので一声で50万、100万という単位で金額が変わってきます。

粘土の家と計算機と通帳の写真

できるだけ高く売るためにも、安く売り過ぎてしまう原因を知っておきましょう。

売却を急いだため

売却の締め切りが決まっているとどうしても買い叩かれてしまいます。典型的な例は住宅の買い替えにおける売却です。

今住んでいる家の売却資金を使って買い替えるケースで、先に購入する物件を決めてしまうと、それに合わせて売却の方のスケジュールも決めて行くことになります。

運良く一般のお客さんが売却物件を購入してくれれば良いですが、ギリギリまでお客さんがつかない場合は不動産リフォーム業者やデベロッパーなどに売却されます。

不動産業者が買うのは転売目的なので、当然相場よりも低めの値段で売買されることになってしまいます。

不動産買取業者に販売にするのが悪いというわけではありませんが、売却額という視点では、売却日の締め切りが決まっているのは不利に働いてしまいます。

売却希望額が安すぎたため

不動産を査定にだすときには、不動産会社に相談するまえに事前に近隣の相場を調べましょう。

不動産の知識が無い人でもネットで簡単に近隣物件の販売価格を調べることができるので、おおよその相場をすぐにつかむことができます。

そして自分で調べた相場を参考にして不動産仲介に売却希望額を伝えるんですが、そこで問題が発生することがあります。

不動産仲介の担当者まだ経験が浅く知識を持っていないと、お客さんつまり売主であるこちら側が調べた相場情報をそのまま鵜呑みにして販売を開始してしまうことがあるんです。

売主であるこちらで調べた相場情報もひとつの情報ですが、その情報が正しいとはかぎりません。

不動産はとなり同士の物件でも条件が違えば金額が大きく違ってきます。

  • 相場の参考にした物件の道路付けは?
  • 日当たりは?
  • 近隣状況は?
  • 駅からの距離は?
  • 築年数は?
  • 所有権物件?
  • 事故は?

などが少しでも違えば、物件の価格は全く違ってくるんです。

不動産の条件を考慮して価格を決めるのは仲介業者の仕事ですが、担当者の知識や経験が不足していると間違った価格設定で販売活動が行われてしまいます。

不動産仲介会社の力不足だったため

不動産の売却で成功するためには仲介業者や担当者の知識や経験は必須です。

素人にはわからないことがたくさんある不動産売買において、プロの意見ほど役に立つことはありません。

しかし不動産業者にもタイプがあり、得意、不得意の領域があります。

賃貸仲介ばかりで売買の仲介経験がなかったり、建売事業がメインで仲介経験が少ない不動産会社もあります。

>>不動産会社にも得意不得意がある

また担当営業マンの経験が浅ければ、当然よい判断はできません。

若い営業を育てたい業者の気持ちもわかりますが、不動産の売買は初心者にお任せできるほど甘い世界ではありません。

仲介業者を決めるときは多少手間がかかっても、納得いく仲介業者や担当者を探すようにしましょう。

不動産を高く売るための3ステップ

不動産の売却で満足したいなら、できるだけ高く売ることです。

買うか辞めるか選択を施す看板

相場より100万でも200万でも高く売れれば、いうことありませんよね。

不動産を高く売るためにも、仲介業者選びはすごく重要です。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産を売るときは必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産の一括査定サイトなら、ほんの数分で査定依頼が完了します。

面倒だからといって近隣の不動産会社に行って、そのままお任せしてしまう方というのは少なくありません。

しかしそれで100万以上損している可能性があるとしたらどうでしょうか。それでも面倒だと思って近くの不動産仲介にお任せしてしまうでしょうか?

一括査定を使って複数の会社の意見を聞き、信頼できる仲介を探すことで100万、200万円以上高く売れたケースは全然珍しくありません。

近隣の不動産会社に相談に行くものいいですが、かならず一括査定もするようにしましょう。

高額査定をした仲介会社の担当に会う

一括査定による査定額が出そろったら、そのなかで高額だった会社を3,4社ピックアップして訪問査定をしてもらいましょう。

訪問査定は実際に自分の家を見せて、より確実な査定額を算出してもらう段階です。

訪問査定では担当の営業マンが家を見にきますので、担当営業マンをチェックするいい機会です。

新人でおどおどしている営業マンは知識もありませんし、トラブルを未然に防ぐ力もありません。相場もわかっていないでしょうから査定額にも不安があります。

上司がサポートするのが普通ですが、どこまでサポートするのかは不動産会社のさじ加減です。

不動産の売却は慈善事業じゃありませんので、頼りない営業担当のところは高額査定した会社であっても候補から外すことをおすすめします。

経験豊富・知識のある担当者に依頼する

訪問査定にきた担当者が信頼できたなら、その不動産仲介に依頼します。

ただし最終的に売却の依頼をだすのは訪問査定を依頼したすべての会社とやり取りした後にしましょう。

不動産仲介側としてはできれば他の会社と会う前に自社で決めてもらいたいと考えます。

その場で媒介契約(売却活動を依頼する契約)をするようにいろいろ言ってくるかもしれませんが、その場ではまず即答しないことです。

かならずすべての会社の訪問査定を受けて、

査定額にも満足できる
仲介担当者も信頼できる

と納得できた段階で媒介契約を結ぶようにしましょう。

まとめ

不動産の売却で失敗しない方法はシンプルです。すでに書いたとおりポイントはたった2つ。

自分でもある程度の知識を得る
信頼できる仲介・担当者を探す

たったこれだけです。そしてこの2つに成功すれば売却は9割成功したといってもいいでしょう。

自分でもある程度の知識を得る

不動産について本気で勉強する必要はありません。しかし、不動産業者と会話できる程度の知識は持ち合わせておくべきでしょう。理由は2つあります。

まず不動産業者に騙されないため。

このように書くと誤解されてしまいますが、担当者の中には知識ががないことをカバーするんために『ハッタリ』や『しったかぶり』で営業をしてくることがあります。

その知識が正確であれば問題ありませんが、まったくの誤情報だった場合に後々トラブルの原因になります。

このようなハッタリ営業に違和感を感じられるようになるためにも、ある程度の不動産のことを知っておく必要があります。

具体的には

近隣相場の把握
契約書の内容の把握
重要事項説明書の内容の把握

が理解できる位にはなっておいたほうが良いでしょう。

グーグルやヤフー検索すればひな形がたくさんでてきますので参考にしてみるのも良いと思います。

もう1点の理由は次の項目にもつながりますが、相性が良く信頼できる不動産仲介を見つけるためにある程度の知識が必要だからです。

例えば近隣で同じような条件の物件がでていることが分かっていれば、仲介との話のネタに使えます。

相場物件と売却希望物件の条件の違いなどを話し合うことによって担当者の腕を図ることができます。

ですからある仲介まかせにせず、ある程度の知識を持っておくことをお勧めします。

信頼できる不動産仲介、担当者を見つける

不動産売却において仲介業者を利用しない手はありません。

取引金額大きいため仲介手数料の額は大きいので、嫌悪感を感じるひともいるかもしれませんが彼らが蓄積している知識、情報、経験を上手に利用することができれば手数料なんて安すぎるほどです。

もちろんそれらを持ち合わせている不動産仲介や担当者に巡りあうことが大前提なのは上でも書いたとおりです。

信頼できる不動産仲介会社、担当者を見つけるためには複数の不動産仲介に査定を依頼しましょう。

一社しかコンタクトをとらないと、その会社が良いのか悪いのかの判断がつきません。

複数の不動産会社とコンタクトをとって、信頼できる会社を探すことが失敗を未然に予防し満足のいく価格で売却するたったひとつの方法です。

後々後悔しないためにも一括査定を使って、複数の仲介に査定を依頼しましょう!

と納得できた段階で媒介契約を結ぶようにしましょう。

公開日:
最終更新日:2017/11/20