建築条件付き売地やフリープランの建売住宅を買うときに注意すべきこと

   

建売住宅では満足できないけど注文住宅を建てるには予算が追い付かない。そういった方にピッタリなのが建築条件付き売地やフリープランの建売住宅です。しかし、そんなに良い話ばかりではありません。トラブルや購入後に後悔する人もたくさんいますので購入前にしっかり準備が必要なんです。

建築条件付き売地やフリープランのトラブル例

建築条件付き売地やフリープランには注文住宅より安く建売り住宅より自由度が高いというメリットがあります。

注文住宅は自分たちの生活にあった設計が可能なためあこがれもありますが、建売住宅とくらべて料金が1.5倍から2倍以上違います。

そのてん建築条件付き売地やフリープランであれば自分たちの意見を反映した家づくりが、建売住宅と同等か少し高いぐらいの立てることが可能です。

と、ここまではメリットばかりです。

しかし建築条件付き売地やフリープランの物件を購入して満足した人がいる一方で、後悔して泣く泣く住宅ローンを払い続けている人がいるのも事実なんです。

自分たちの思ったとおりにできなかった

建築条件付き売地やフリープランにはいろいろな条件があります。

建ぺい率、容積率、建築協定など法律上の諸条件から、売主のハウスメーカーの標準プランの制限などあります。

また建築工法によっても制限がかかってしまうこともあります。

代表的な例をあげると2×4工法の耐力壁の問題というのがあります。2×4工法は耐力壁といわれる”壁”を柱代わりにしているため撤去できない壁が出てきてしまいます。

開放感のリビングを実現したいのに、一部の壁を撤去することができないため『自分たちが思い描いている間取りを実現できない!』といった問題が起こり得るんです。

注文住宅では納得のいくまで設計士との打ち合わせができますが、プラン確定の締め切り条件がある建築条件付き売地やフリープランではそうはいきません。

本当はこんな間取りの予定じゃなかったのに…と思っても仕方なしに進めてしまい後悔してしまうことがあるんです。

建築条件やフリープランの実績がない売主

建築用件付き売地やフリープランをメインで取り扱っていないメーカーと契約してしまうとトラブルが多くなります。

建築条件やフリープランは購入するお客さんにメリットがあるのはもちろんですが、売る側にも大きなメリットがあります。

売る側のメリットは建築代金を先払いする必要ないという点です。

建物を建築しても売れない限り建築費の回収はできません。

しかし建築条件やフリープランで売り出しを開始しておけば、購入者が決まるまで建築代金を用意する必要がありません。

売れてしまえば収入が見込めるのでリスクなしで建築することが可能です。

そのため資金繰りの苦しい建売業者や工務店が、苦肉の策としてほとんどノウハウもないのに建築条件付きやフリープランで売り出すことが少なくありません。

当然自社で設計士を抱えていないようなノウハウのない建売業者が建築条件付きやフリープランをやるのは無謀ですし、ユーザーの満足いく家を建築することは不可能です。

用地仕入れの営業マンが掛け持ちで設計プランの対応をするような実績皆無のメーカーの商品を購入してしまえば、トラブルになるのは必然といってもいいでしょう。

聞いていた話と全然違う

不動産仲介の営業マンからすれば建築条件付き売地やフリープランの家は、営業がしやすい物件です。

「自由に設計できます」、「好きな仕様が選べます」といった建売にはないセールスポイントがありますし、自由度が高いのに「注文住宅より安い」という売り込みもできます。

おそらく実際に建築条件やフリープランの土地を見学にいったことがある方であれば、すでにこのような営業トークをされたことがあるのではないでしょうか。

検知条件付きやフリープランの家はたしかに自由度が高いですし、設備を選ぶこともできますが、”すべて自由に自分たちの好きなものを選べる”というわけではありません。

冒頭でも書いていますが、法的な制限もありますし家の工法によっても制限がでてきてしまいます。

また建築会社が取り扱っていない設備メーカーの商品は使用できないですし、設備の標準装備がどこまでなのかというのもハウスメーカーや建売メーカーによっても異なります。

営業マンは過剰にセールスポイントをあげてくる傾向があるので、「注文住宅なのに建売並みの費用で建てられますよ!」と売り込んでくるかもしれません。しかし、しつこいようですがハウスメーカーや建築メーカーに各社それぞれ使用もバラバラですし設備の取引業者も異なります。

営業マンを信じるなというわけではありませんが、建築条件付き売地やフリープランの家を選ぶときには、事前にしっかり建物についての内容を詰めておくようにしましょう。

条件付き売地やフリープランで後悔しないためにやるべき5つのこと

条件付き売地やフリープランの物件が悪いわけではありません。しっかりしたハウスメーカーや建売業者であれば、注文住宅までとはいいませんが自分たちのライフスタイルにあったプランニングを実現し満足のいくマイホームを手に入れることができます。

満足いく建物をたてるためには事前に建物の仕様を把握したり、どのような建築基準法などの法律の制限があるのかを知っておくことが重要です。

建築条件付き売地やフリープランの家の購入を検討中の方が購入後に後悔しないように、するべきことをご紹介します。

条件付き売地やフリープランでの実績を確認する

建築条件付き売地やフリープランを扱うのはハウスメーカーや地域の工務店、建売業者といった会社がメインです。

ハウスメーカーはお客さんと打ち合わせのうえ建物を建築することが多いので建築条件付き売地やフリープランでの比較的安定しています。

地域工務店や建売業者が販売している建築条件付き売地やフリープラン物件は少し注意が必要です。

建売住宅の建築がメインの工務店や建売業者の場合、自社で考えた物件をつくるのは得意ですが、お客さんとの打ち合わせのうえ物件を作っていくというノウハウを持ち合わせていない可能性があります。

もちろん数多くの実績がある会社もあるでしょうが、建築費用の資金繰りが苦しくて先行して建物の建築ができず、苦肉の策として検知条件付き売地やフリープランとして販売していることも考えられます。

一生に一度の大きな買い物になるのですから、建築条件付き売地やフリープランの家を数多く販売している、実績のある会社を選ぶことが先決です。

専属の設計士がいるか聞く

売主であるハウスメーカーなり建売業者に専属の設計士がいるか確認しておきましょう。

ハウスメーカーは設計士を抱えているの一般的ですが、建売業者のなかには自社で設計士を抱えておらず外注している会社も少なくありません。

建売事業に特化して完成品だけを販売するなら設計士が外注であってもななんら問題ありませんが、建築条件売地やフリープランの物件を扱うとなれば話はべつです。

良い家をつくるためには設計士とお客さんの打ち合わせが必須ですが、設計を外注している会社だと、設計士と直接打ち合わせができない可能性があります。

「どうやってプランの間取りや仕様をきめるの?」と疑問に思うのも当然だと思いますが、打ち合わせを設計の素人の建売業者の営業マンがやったりします。お客さんと設計士の間に営業マンが入る形です。

営業マンが建築設計に詳しければ問題ありませんが、ほとんどの場合素人です。それが間に入ってお客さんと設計士の間を取り持つのですから時間も手間もかかりますしトラブルにもなりやすいのは当然です。

建築条件付き売地やフリープランの物件を購入するときは、

・売主は設計士を自社で抱えているか?
・設計士と直接打ち合わせをすることができるか?
・打ち合わせの回数や期間に制限はあるか?

この3つは必ず確認するようにしましょう。

標準装備の一覧をもらう

標準装備は家に附属する設備の一覧表になります。

形式は違いますがどこのハウスメーカーでも建売業者でもいえば必ず出してくれます。もし渡さない業者があれば、そのような業者からの購入はやめておいたほうがいいでしょう。

なぜ標準装備のいちらんが必要なのかというと、各メーカーや業者によってどのような設備や装備品がついてくるかわからないからです。

今はさすがにないと思いますが、以前私の知っているハウスメーカーでは”網戸”がオプションでした。オプション=追加料金ですから網戸をつけるのに別料金になってしまうんですね。

もちろん個人差はありますが、さすがに網戸はどの窓にもほしいと思うのが一般的な考えだと思うので、もしそれを知らずに購入すればトラブルになるのは間違いありません。

また外構工事なども標準プランでどのようなものがつくのかを確認しておくといいです。そもそも外構工事はオプションということも考えられます。出来上がったら駐車場がない…なんてこともあり得ない話ではありません。

”普通に考えて家をかったらついてるでしょ!”というようなものがオプションになっている可能性があるので、標準装備の一覧表をもらって確認しておけば予想外の追加オプションで後悔することもありません。

設備や建具などの装備品を実際にみる

戸建住宅には設備や建具などの装備品がたくんあります。

窓、玄関扉、玄関収納ボックス、室内扉、ユニットバス、キッチンシンク、トイレ、他にもたくさんあります。

装備品の類は完成済みの物件であれば現地で実際に見て確認できますが、建物がまだ建っていない建築条件付き売地やフリープランの物件では装備品の具合がわかりません。

標準装備の一覧表をもらったらショールームなどにいって実際の商品を確認することをおすすめします。

とくにキッチンやユニットバス・建具関係は実際の”モノ”を見ないと使い勝手や色味がよくわかりません。

家を建てた後に「つかいにくい…」、「思ってた色と違う…」といっても時すでに遅しです。

必ず事前に実物商品を確認するようにしましょう。

近隣に実績のある物件があるか聞く&見に行く

もし近隣に売主業者が手掛けた物件があるのであれば、見に行ってみるのもおすすめです。

実際にどんな家をたてているのかを知ることで安心することもできます。

「すでに住んでいるので見学はちょっと…」などと言って渋るような業者であればあまり信用しないほうがいいです。

お客さんのことを考えたら「住んでいるんであまりジロジロとは見ないでくださいね」といって連れて行ってくれるはずですし、少なくとも場所ぐらいは教えてくれるはずです。

対応次第で業者の信頼度も計れますし、聞くだけでも聞いてみることをおすすめします。

まとめ

建築条件付きの売地や建物フリープランでの売地はメリットが沢山あります。

自由な間取り、好みの設備、低価格といった3拍子そろっていますが、反面実物が見れない分トラブルが多いのも事実です。

一生に一度のマイホーム選びで後悔しないためにも、メリットだけに目を取られてしまわないように、冷静に判断して購入を決めるようにしましょう。

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