事故物件をトラブルなく確実に売る方法

   

購入者が心理的に負担になるような死亡事故、事件が発生した不動産物件のことを事故物件といいます。事故に至った経緯にもよりますが事故物件を嫌がる方は多く、売り出し価格も安くる傾向にあります。そんな事故物件をできるだけ高く売る方法や、トラブルを未然に防ぐにはどうするべきかについてご紹介します。

なぜ事故物件は告知しないといけいないのか

事故物件を売買する際、売主は買主に対して事故の事実を買主に伝えないといけません。

事故の事実を知っていてそのことを買主に知らせないで契約した場合、損害賠償といった問題に発展する可能性があります。

心理的瑕疵について

売却したい不動産で殺人や自殺が起こった事実を”心理的瑕疵”といいます。

瑕疵というのは欠陥だと思ってください。

一般的に欠陥というと、水道管が壊れていたり、家が斜めに傾いていたりと、物理的に壊れていることを言いますよね。

それとは別に心理的に嫌なもの、その事実があったら購入をためらうほどの心理的な負担があるものを”心理的瑕疵”といいます。

欠陥は重要事項で買主に告知する義務がありますので、心理的な欠陥についても必ず説明しなければいけないんです。

心理的瑕疵の明確な線引き

心理的瑕疵の境界線についてはまだ議論されている最中で、明確なラインはありません。

しかしここ数年で発生している自殺・殺人事件などは事故物件として心理的瑕疵の範囲内で間違いないので、必ず告知するようにしましょう。

もちろん判断が難しいケースもあります。

自宅での老衰によって亡くなったというケースではどうでしょうか?

寿命をまっとうして亡くなったケースでも、家族に見守られて亡くなっていれば事故物件扱いにはなりにくいですが、孤独死の場合は事故物件として扱われることが多いです。

先ほども書いたように心理的瑕疵にあたる明確な基準はない(細かい判例などはありますが)ので、一般論として多くの方が購入をためらうかどうか?ということで判断するしかありません。

事故物件をデータベース化しているサイト”大島てる”では、孤独死も事故物件として登録されています。

このことから孤独死については抵抗感を持つ方は多いのでしょうから、告知しておくことにこしたことはありません。

反対に家族に見守れ、老衰で亡くなった方であれば心理的な抵抗を感じるかたは少ないのではないでしょうか。

そういったケースでは心理的瑕疵にはあてはまりにくいので、告知の義務はありません。

しかし売却理由を知りたい買主は多いので、そのときに正直に説明することが大切なのは言うまでもありません。

事故物件でもほしい人はいる

事故物件を嫌がる方は多いですが、反対に全く気にしない方もいます。

むしろ価格が相場より安いので、事故物件を中心に探している強者もいるぐらいです。

事故を気にする方が考え方を180度変えて、事故物件の購入者になることはほとんどありません。

買主の性格や考え方の問題なのでどれだけ販売努力をしても、事故物件を嫌がる方は考え方を変えてくれる可能性はほぼゼロなんですよね。

事故物件を売却するためには、いちいちそういったネガティブ思考の購入者のことを考える必要はありません。

心理的瑕疵のハードルが低いお客さんに向けてどんどんアピールすることが販売のコツということになります。

近隣相場よりは安くなりがち

事故物件は近隣相場より安くなってしまうのはどうしようもありません。

先ほど書いたように心理的瑕疵を全く気にしない人もいますが、それはあくまでも少数派です。

多数の人が心理的な抵抗感を持つからこそ告知する義務があるので、必然的に需要は少なくなってしまいます。

需要が少ないものは値段を安くしてメリットをつくるしかありませんので、やはり近隣相場より販売価格が安くなってしまうのは仕方のないことです。

できるだけ高く売却するためにできること

事故物件が近隣相場より安くなってしまうのはしかたありませんが、それでもできるだけ高く売りたいと思うのが普通ですよね。

できるだけ高く売りたいのであれば、複数の査定会社で査定を受けることです。

このサイトでもいくつか紹介していますが、高額売却の基本は複数査定を行って、腕のいい不動産仲介をみつけることです。

事故物件であろうがなかろうが、高額売却のためのセオリーは一緒ですので、高額売却を実現したいなら一括査定からはじめましょう。

事故物件を近隣に知られることなくすぐに売りたい

事故物件においては嫌な記憶を早く忘れたいという理由から、すぐに売りたいという方も多いと思います。

また事故原因によっては近隣に知られる事なくひっそりと売ってしまいたいと考える方もいるでしょう。

できるだけ早く売却したいのであれば、リノベーション業者や建売業者といったデベロッパーに売ってしまうのが一番です。

価格は市場で販売するよりも安くなってしまいますが、値段さえあえばすぐにでも契約してくれます。

不動産仲介の担当者であれば、必ずデベロッパーとつながりがありますので、いち早く秘密裡に売却の希望があるのであれば相談するといいでしょう。

事故物件をスムーズに売るコツ

事故物件を売るときはあまり長期化するような売却方法は避けたほうがいいです。

ただでさえ長期化しやすい事故物件は、3ヶ月以内で売却できるようにとりくみましょう。

3ヶ月を超えてくるといわくつきの物件として有名になってしまいます。バカげた話ですがあらぬウワサ(心霊現象)などの根も葉もないウワサがたってしまうこともありますので、短期間での売却が基本になります。

中途半端な値付けは長期化のもと

事故物件をスムーズに売却するにあたって重要なのは、最初の売り出し価格です。

高すぎてもいけませんし、安すぎてもこちらが損をしてしまいます。

いくらに設定すれば適正なのかというのは物件によって異なるので一概にはいえませんが、不動産仲介とよく相談をし、売れ筋金額より若干高いぐらいの価格に設定して販売を開始するようにしましょう。

事故物件の勝負は3ヶ月

事故物件の売却は販売開始から3ヶ月が勝負です。

先ほども書いたように、長期戦になってしまうとあらぬウワサや評判などがたってしまい、売却活動にはマイナスでしかありません。

できるだけ高く売りたいのは当たり前ですが、欲をだしすぎて高値に設定すると買い手がつかずに見世物物件として有名になってしまいます。

最終的に不動産買取会社への売却でもいいのであれば、一か八かで高値で売り出すのも一つの方法ですが、事故物件ということをかんがえるなら比較的抑えた金額での販売を開始して、3ヶ月以内の売却をめざすことをおすすめします。

事故物件売買は不動産仲介の腕も影響する

事故物件の売買は仲介の担当者の腕も大きく影響します。

出来れば事故物件をあつかったことのある担当者が望ましいですね。

仲介は何よりも経験がものをいいます。宅建士の資格を持っていようが、営業トークが上手かろうが、経験に勝るものはありません。

そんな信頼できる担当者と出会うためには、やはりいくつかの不動産仲介と会って話をしてみるのが一番です。

事故物件の販売経験があるのか直接聞いてみてもいいでしょう。

事故物件なりに高く、そしてスピーディに、トラブルなく売るためにの不動産仲介を選ぶときは即決することなく、複数の担当者と会って比較して決めるようにしましょう。

まとめ

事故物件を売買するときにには”心理的瑕疵”という問題が発生します。

心理的瑕疵とは、買主の購入判断に影響するような重大な心理的な欠陥のことをいいます。

心理的瑕疵に該当するような事故があった事実は、重要事項での説明を行う必要があります。

事故物件を売却するためには、売り出し価格の設定が重要です。高すぎず、安すぎず、ほどよい設定で販売をはじめましょう。

具体的な売り出し価格は不動産仲介と詰めていきましょう。

事故物件は短期決戦で売りぬいてしまったほうが、結果的に高く売却できる可能性が高いです。

高く売ろうとして売れ残ってしまうよりも、魅力的な価格を提示して3ヶ月以内に売却できるつもりで開始しましょう。

事故物件をスムーズにうるためには、一般の不動産売買と同様に信頼できる実力のある不動産仲介・担当者をみつけましょう。

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