売却と購入、どちらを先に決めるべき?

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      2016/05/27

マンションを売却して、新しく家を購入しようと考えたとき、どちらを先に契約するべきか迷ってしまいますよね。

売却を先にしてしまったら焦って購入先を探さなければ住むところがなくなってしまいます。

そんなに焦った状態で物件を探すのは怖いですし、急ぐあまり納得のいかない物件を我慢して購入してしまうことにもなってしまいます。

かといって先に購入をしてしまっても不安はあります。売却資金をあてにして購入資金に充当しようと考えていた場合は、万が一マンションが売れなかったら大変です。

購入物件の決済が来る前になんとしてでも売らないといけないので、たたき売りすることになります。

どちらにしても問題がありそうですが、一体どうしたら良いのでしょうか?

まずは自分の売却マンションの権利状況を考える

購入先を先に見つけるか、売却先を先に見つけるか、はマンションの権利状況によって変わってくるのでひとくくりにどちらが良いかを決めることはできません。

まずはマンションの権利状態について知る必要があります。売却しようとしているマンションにローンの残債があり、金融機関の抵当権がついているかどうかを確認しましょう。

一般的には以下の3つの状態が考えられます。

  1. 抵当権がついていない(ローン完済)
  2. 抵当権がついている(ローンが残っているが売却資金で完済できる)
  3. 抵当権がついている(ローンが残っていて売却額では完済できない)

この3つの状態によって売却が先か、購入が先かを考えていきましょう。

抵当権がついていない(ローン完済)

抵当権がついていない場合のなかでもさらに2つに分かれます。

1、マンション売却資金で家を購入したい(住宅ローンを使わない)

このケースでは売却を先に進めるべきです。もしくは業者で買取保証を付けてもらってから物件を購入するのがベストです。

買取保証の場合、リフォーム業者や転売業者が購入することになるので価格は相場より低くなります。しかし、確実に買い取ってもらうことができるので安心して取引ができます。

2、住宅ローンを利用して新しい家を購入したい

新しく購入する物件で住宅ローンを検討しているのであれば値段を下げて業者などに売る必要はありません。

いつ売っても良いのですから相場に合わせて焦らずマンションを売却すると良いでしょう。

抵当権がついている(ローンが残っているが売却資金で完済できる)

このケースでは住宅ローンの2重借り入れができるかできないかでも事情が異なります。

住宅ローンの2重借り入れ(ダブルローン)ができる

住宅ローンの2重借り入れができる余裕があるのであれば、購入先を決めてしまってゆっくり売却を考えるのも悪くありません。

しかし、売れるまではローンを2重で払う必要があります。数か月ローンを支払うのであれば、安値ですぐに売却してしまったほうが得だったということにもなりかねません。

仲介業者と相談しながらどちらを先に行うべきか考えると良いでしょう。

住宅ローンの2重借り入れ(ダブルローン)ができない

ダブルローンが組めない場合は売却を先に決めるか、買取保証のある仲介業者を探して購入先を決めることです。

買取保証は先ほども紹介したように、不動産業者が確実に買ってくれます。価格は相場よりさがりますが、確実に購入してくれるので安心です。

抵当権がついている(ローンが残っていて売却額では完済できない)

売却額でローンが完済できないことが予想される場合は、売却時に自己資金を追加します。追加できる自己資金が無い場合はそもそも売却することが事実上不可能です。

ですが、方法が無いわけではありません。この状態では2つの方法が考えられます。

ひとつは別途ローンを組んで差額分を返済してしまうことです。売却資金だけでは返済できない差額分を新たにローンを組んで返済してしまいます。

この方法であれば問題なく売却することができます。

ただし、別途ローンを組んでしまうと、購入しようとしている物件の住宅ローンの審査に落ちしまう可能性があります。

そこでもう一つの方法を利用します。

新しく購入する物件の住宅ローンを少し多めに借りてしまう方法です。

オーバーローンと言われる手法ですが、実際に購入する住宅分にプラスして、マンションローンの足りない分も一緒に借りてしまうという方法です。

これなら住宅ローンを借りるだけなので、別途ローンを組んだときのように審査に落ちることはありません。

マンションの売却額でローンが全額返済できない場合は、オーバーローンを組んで買い換えを行う方法がとられています。

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