不動産売却の流れを確認しよう

集合した家のミニチュア

      2016/05/26

不動産の売却を考えたら、まずは何から始めていけば良いのでしょうか?

すぐに不動産仲介業者に相談にいくのが正解でしょうか?

そのような選択をすると、もしかしたら売却に失敗してしまうかもしれません。

売却実現までの流れをしって、失敗しないための不動産売却を目指しましょう。

満足した形で売却を行っていくためには、次のようなステップを踏んでいくことです。

  • 1、近隣相場を調べる
  • 2、不動産業者を選ぶ
  • 3、不動産の査定を行う
  • 4、媒介契約を結ぶ
  • 5、不動産を売り出す
  • 6、購入希望がくる
  • 7、売買契約を結ぶ
  • 8、決済、引き渡し

それでは細かくチェックしていきましょう。

1、近隣相場を調べる

まず最初に売却したい物件の近隣相場を調べてみましょう。

スーモやアットホームなどに住所を打ち込めばすぐに近隣の情報がでてきます。このときに必ずチェックしてほしいことがあります。

  • 土地面積
  • 建物延べ面積(建物あれば)
  • 築年数(建物あれば)
  • 向き
  • 接道状況
  • 駅徒歩

最低でもこの項目をチェックして売却したい物件と比較してみましょう。そして売却物件と近いものを参考価格としてメモなりリストなりにしておいて覚えておきましょう。

もし回りに物件が見当たらないといはレインズマーケットインフォメーションREINS Market Informationというサイトも確認してみてください。

これはレインズ(不動産業者向の物件情報データベース)のデータを利用していて、成約した物件の情報を見ることができます。

こうして一つでも相場価格や成約価格を知っておくことで、今後の不動産仲介業者を決めるときにとても役に立ってくれます。

2、不動産仲介業者を探して簡易査定をしてみる

事前の情報をチェックしたら不動産業者を探し始めます。

不動産仲介を探す一番良い方法は、知り合いに紹介してもらうことです。あなたの知り合いが実際に不動産を購入するときに信頼できた人ならまず間違いはありません。

知り合いの方も信頼できない営業担当だったらばあなたには紹介したがらないでしょう。

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しかし、あなたの売却物件の近くにそうそう都合よく知り合いがいるとは限りませんよね。

そんなときはいくつかの不動産屋さんを当たってみれば、相性のよさそうな仲介業者や担当を見つけることができます。

物件が遠方にあったり飛び込みで相談にいくのはハードルが高いときには、不動産査定サイトなどを使ってみましょう。不動産屋の方からコンタクトを取りに来てくれるので便利です。

→不動産査定サイトについてもっと詳しく!

この時点ではまだ一社に絞る必要はありません。まずは簡易的な査定(机上査定)を依頼して、近隣相場の雑談をしながら相性のよさそうな会社を探しましょう。

仲介業者に査定を依頼するときには注意しておきたいことがあります。それはすぐに媒介契約を結ばないことです。

媒介契約は簡単に言うと『売却するための仲介をあなたのところに依頼します』という契約です。

この契約には専属専任、専任、一般の3種類があります。詳細は省きますが、専属専任、専任はもちろん一般媒介契約もこの時点では結ばないほうが良いです。

仲介を依頼するということは売却情報を広く配布するということです。

一般媒介契約というのは他の仲介業者とも結ぶことができるので一見問題なさそうですが、不動産会社をどこにしようかという段階では物件の情報は隠しておいたほうが良いです。

みんなが知ってしまったら印象が悪いですよね。

不動産業者は出回っていない情報が大好きです。ですから不動産会社を決めるまではまずは簡易査定をお願いして、最終的に信頼できる不動産屋さんを決めましょう。

3、媒介契約を結ぶ

いくつかの仲介業者とコンタクトを取ったら一番信頼できて相性のよさそうな業者と担当者を選んで媒介契約を結びましょう。

不動産の売却方法として”複数の仲介と一般媒介を出して広く購入客を求める方法”と、”専任媒介にして一社におまかせする方法”があります。

おすすめはここで紹介しているように”信頼できる仲介や担当者をみつけて、専任媒介で契約する方法”です。

以前大手の不動産仲介に努めている営業マンに「もし自分の親戚が不動産を売却しようとしていたらどっちをすすめる?」と聞いたら「専任で一社にまかせる」と断言していました。

理由は「その方が広告費も使えるしモチベーションもあがるから」と。

信頼できる会社と担当者が見つかったらまずは専任媒介でお願いしてみましょう。ちなみに媒介契約で費用が発生することはありません。

特別な事情もないのに費用請求されたら怪しいと考えて良いでしょう。

→媒介契約についてもっと詳しく!

4、不動産を売り出す

媒介契約を結んだら仲介業者は不動産の販売に着手します。ネットに掲載したり、広告を売ったりします。自社のお客さんで物件に見合う条件の人がいれば紹介します。

専任媒介の場合、仲介会社は販売の状況を書面で通知する義務があります。その書面を営業活動報告書といいます。営業活動の内容、物件の案内状況、問い合わせ状況などを報告してくれます。

売主であるこちらがやることはあまりありません。建物の売却であれば案内のときに部屋を綺麗にしておくぐらいです。あとは仲介を通して購入希望者から質問が来る程度です。

とりあえず待ってみましょう。

5、購入希望があったら…

適正な価格で販売されていればやがて購入希望があります。

満額での申込書かもしれませんし、指値(希望金額よりも低い値段)でくるかもしれません。納得できる金額であれば契約に進みます。納得がいかないようであれば担当者と相談して満額で契約できないか買主側と交渉してもらいましょう。

7、売買契約を結ぶ

金額で折り合えば売買契約に進みます。売買契約は特別な事情が無い限り仲介会社の事務所で行われます。ちなみに売主が宅地建物取引業者の場合は宅地建物取引業者の事務所以外で契約をするとクーリングオフの対象になります。個人や宅建業者でない法人の場合はクーリングオフはありません。

当日は重要事項説明を行い、その後契約書の説明、署名、捺印となります。契約書には実印が捺印されます。実印が必須ではありせんがほとんどのケースでは実印が押されます。契約書と重要事項説明書は2部ずつ作成され割り印をします。

手付金の授受が行われ契約が終了します。契約と同時にそれぞれに物件を引き渡すための責任が発生します。

売主には物件を保守、管理し完全な状態で引き渡しを行う責任があります。買主は資金を用意して引き渡し日に支払う責任があります。

契約が終わればあとは流れに沿っていくだけです。仲介業者がほとんど段取りをしてくれるので安心です。

8、決済、引き渡し

契約で設定した日時がきたら引き渡しです。買主がローンを利用する銀行や、引き出しに利用する銀行で決済をします。

決済の場には売主、買主、仲介業者、司法書士、銀行担当者がそろいます。だいたいのことは各スタッフが行ってくれるので売主のやることと言えば名前を書いて書類に捺印するぐらいのものです。あとは買主から多少の質問がくるかもしれません。

金銭の移動が確認された時点で引き渡し完了です。振り込みを確認した司法書士はそのまま登記所へ向かって抵当権の抹消があれば抹消登記をして、所有権移転の登記を行います。

これで不動産の売買が完了します。

まとめ

不動産を売却は契約するまでが一区切りです。それまでは信頼できる不動産屋を探したり、物件の相場を調べたり、不動産の勉強をしてみたりと大変なことも多いです。

しかし、契約が終わってしまえばあとは流れにそって各専門のプロ達が助けてくれます。仲介を利用しない人も中にはいますが、多少のお金を払ってでも仲介を利用するのがトラブルを防止するうえでも重要なんです。

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