不動産に関する5つの価格

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      2016/05/26

不動産にまつわる価格には大きく五つの価格があります。これを一つの物に五つの価格ということで、一物五価といいます。五つのうち四つは公的な評価になっています。

さまざなま視点から不動産の価格を評価しすることによって、税金や不動産取引の透明性をはかる役割をしています。

不動産に関する価格の種類

公示価格、地価公示

土地の適正な価格を把握るために毎年発表されている価格です。標準的な土地(更地)としての価格を表しています。公的な4つの不動産評価額のなかでは最も実勢価格に近いといえます。

評価方法は1地点につき二人以上の不動産鑑定士が別々で現地を調査します。さらに近隣の取引状況や成約価格、周辺不動産業者へのヒアリングなどを行い評価します。その評価をもとに最終的には国土交通省の土地鑑定委員が決定します。

相続税路線価

一般的に路線価と言われているものです。公示地価の8割を目安に国税局長によって定められています。路線価は相続税や贈与税の算出に利用します。

路線価方式という方法で税額を算出します。路線価方式では道路に価格が設定されています。敷地は接している道路の路線価格をもとに計算していきます。

路線価は1㎡の金額が千円単位で記載されています。120とあれば1㎡の評価額は120,000円となります。これが100㎡の土地だとすれば12,000,000円の評価額ということになります。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、土地や建物などの固定資産を市町村が評価した価格です。この固定資産税評価額に基づいて固定資産税の金額が決まります。

固定資産税評額は国が定めた固定資産評価基準に基づいて、市町村の固定資産評価員によって評価されます。

固定資産評価員が評価した価格を市町村長が決定し、固定資産課税台帳に登録します。固定資産課税台帳に登録された価格のことを固定資産評価額といいます。

固定資産税は評価額をもとに課税標準額が決定され、課税標準額に税率をかけて計算します。

固定資産評価員による評価は毎年行われ、3月31日までに市町村長により決定され課税台帳に記録されます。ただし既存の固定資産については3年に1回の評価替えになります。

都道府県地価調査

国土利用計画施行令を根拠として都道府県が調査を行い、毎年7月1日に公示されます。

公示地価は都市計画区域内のみの調査ですが、都道府県地価調査は都市計画区域外においても基準点が設けられており、地域における全体的な価格を把握することができます。

平成27年度においては全国で21,731地点の基準点を調査しています。

都道府県地価調査は地方公共団体による買収が行われる際の価格の基準になります。

基準値標準価格、基準価格ともいわれています。

実勢価格

上記の4つは公的な価格になりますが、実勢価格は実際に民間において売買取引上の成約価格のことです。

不動産はその性格上価格の把握が非常に難しいです。国や公共団体ではできる限り実勢価格を透明化して実態の把握に努めようとしていますが、なかなか実現していないのが実情です。

公示地価などは実勢価格に近いとされていますが、年に一回しか発表されませんし、条件が違えば近隣物件でも実際価格は大きくことなります。

実勢価格を一番把握しているのは国でも、不動産鑑定士でもなく現役の不動産仲介業者でしょう。常に契約の場に身を置いているのでリアルタイムの成約価格を知っています。

まとめ

不動産には5つの価格が存在しています。公示地価、相続税路線価、固定資産税評価額、都道府県地価調査、実勢価格の5つです。

実勢価格以外の4つは公的な指標になり、税金の算出や公共団体による買収価格の基準になったりします。

実勢価格を知るためには、不動産売買契約の最前線にいる不動産仲介業者に聞くのが一番です。

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