事業資金が足りないときの不動産売却法|高く売れば資金繰りが楽になる!

   

事業を進めていくためには資金が必要になってくることがあります。資金を集める方法は融資や出資といったことが考えられますが、不動産を所有しているのであれば不動産を売却して資金を捻出するのもひとつの方法です。高く売ることができれば使途が自由な資金を得ることが可能になります。

不動産は資金を得るための大切な財産

不動産の所有は資産として計上されますが、賃貸として貸し出している不動産でもない限り、現金収入を得ることはできません。

しかし所有不動産を売却することができれば、現金として自由な資金を手に入れることが可能になります。

あたり前といえばあたり前のことですが、不動産を大事にするあまり、資金が足りなくなって事業の継続が不可能になってしまい、結局所有不動産も競売にかかってしまう…。ということもあります。

なんでもかんでも売ってしまえばいいという訳ではありませんが、資金調達方法の手段として、不動産を売却するという方法も念頭にいれておくといざというときに助かります。

運転資金として使うことも可能

不動産を売却して得た資金は、不動産を所有していたものが対価として受け取るお金ですから、当然そのお金の使途を問われることはありません。

運転資金として利用してもいいですし、設備投資にしてもいいでしょう。返済のために使うのも自由です。

金融機関から資金融資を受けると、使途が絞られてしまい使い勝手の悪いお金になってしまうことが少なくありません。

その点、不動産を売却して得た資金は100%自由に使えるので、融資対象とならないお金が必要なときには、不動産売却が第一選択になります。

売却までに時間がかかるので早めに動く

不動産の売却までには時間がかかります。

買い手がつくのまでの期間は予想がむずかしいですし、買い手がみつかったからといってすぐに資金が手に入るわけではありません。

契約してから決済して手元に資金を得ることができるのは、最低でも契約から1ヶ月はかかります。

売り出してから3ヶ月で買い手がみつかったとして、さらに契約・決済となると4か月から5カ月はかかります。

どうしても急いで売却したいのであれば買取業者に売却する方法も考えられますが、業者買取の場合は市場価格にくらべて安くなってしまいます。

事業の資金繰りは常に急ぎのことが多いですが、もし不動産を売却して資金を捻出したいのであれば、早めに行動して余裕を持って売却を進めていくようにしましょう。

不動産担保ローンか、不動産売却か

不動産を活用した資金調達は売却だけではありません。

不動産を担保としたローンという方法も考えられますので、担保ローンや融資も資金調達の方法として覚えておくといいでしょう。

不動産担保ローンと不動産売却の違い

不動産担保ローンと不動産売却の大きな違いは、借入金として負債に計上になる担保ローンと、不動産を売却して得た資金が利益<譲渡所得>になるという違いがあります。

不動産担保ローンでお金を借りると、借入金となり負債に計上されます。

バランスシート(貸借対照表)で負債を大きくみせたくない時には借入よりも売却の方がいいでしょう。

不動産売却であれば譲渡所得として計上することになるので、負債額が上がって帳簿の見栄えが悪くなることはありません。

ただ後述しますが、譲渡所得の額が一定額を超えると税金がかかってきます。

高く売れた!と喜んでいたら譲渡所得による所得税を取られて、売却した意味がなかった…

という笑えない事態も想定されます。不動産を売却するときには売却後の税金についてもよく調べておき、どちらがベストな選択かを検討するようにしましょう。

返済予定が立たないようなら売却がベスト

不動産担保ローンはお金を借りるだけですから、必ず返済していかなければなりません。

収入や利益の見通しがいいようなら担保ローンでもかまいませんが、これからの収入見通しが悪いようなら、担保ローンはあまりおすすめできません。

無理に借りれば今度は返済が苦しくなって、事業に使う費用が捻出できなくなってしまう可能性があります。

融資か売却かの判断は個別のケースによって違ってくるので、どちらにすべきというのは非常に難しい判断ではあります。

しかし無理な借り入れはその場をしのぐことができても、やがてやってくる返済という負担に耐えられなくなるのは明白です。

どうするべきかご自分での判断がむずかしいようであれば、専門の税理士に相談しましょう。

税理士は資金繰りについても非常に詳しい知識を持ちあわせています。

専属で契約している税理士がいればその方に相談してみるのもいいですし、今現在税理士を利用していないのであれば、マッチングサイトを利用して詳しい税理士を見つけておくことをおすすめします。

資金調達のための不動産売却で気を付けること

資金調達を目的とした不動産売却では、住み替えなどを目的とした一般的な売却とは少し違った面で注意することがあります。

売却してからではあとの祭りですし、事業に関係していくる大切なことですから、絶対に失敗しないように十分注意してとりかかるようにしましょう。

無理な売却はやめておくべき

無計画な不動産売却は誰も幸せになりません。

資金を得るという目的を達成するために失うものはなにか、じっくり考えて行動に移すようにしましょう。

とくにマイホームの売却を考えているなら注意が必要です。

今の住まいを売ってしまえば当然別に住む所が必要になってきます。

あたらしい住まいにいくらかかるのか?

賃貸に住むのか、中古住宅やマンションを購入するのか?

購入資金や賃貸するための費用は確保できるか?

家族が売却に納得しているか?

こういった問題をクリアにしておかないと、必ず後悔することになります。

資金を得て事業を継続するのも重要ですが、売却した後のこともしっかり予定をたててから決断するようにしましょう。

譲渡所得には要注意

不動産を売却するときには譲渡所得に気を付けましょう。

不動産を売却したときに発生する利益のことを譲渡所得といいます。

譲渡所得は所有していた期間に応じて、短期譲渡もしくは長期譲渡に分けられます。

短期譲渡は譲渡した年の1月1日付で所有期間が5年以下の不動産を売った時、長期譲渡は譲渡した年の1月1日に所有期間が5年を超えている不動産を売却したときに該当します。

短期譲渡所得の税率は30%、長期譲渡所得の税率は15%となっており、長期譲渡所得のほうが税金が安くなります。

ちなみに平成49年までは復興所得税として所得税額の2.1%が所得税とは別に発生します。

短期譲渡や長期譲渡については別記事にて書いておりますので、そちらを参考にしていただければと思います。

>>短期譲渡所得と長期譲渡所得のポイント

譲渡所得のことを考えずに不動産を売却してしまうと後々大変なことになってしまいます。

譲渡所得は発生するのか?
発生するとしたらいくらになるのか?

この2つは売却前に必ずチェックしておくようにしましょう。

専門家や第三者のアドバイスを聞く

不動産の売却をするときには必ず専門家のアドバイスを聞くようにするべきでしょう。

とくに事業資金など、資金繰りのために不動産の売却を考えているなら税理士への相談は必要不可欠です。

すでに書いたとおり、不動産売却時には費用がかかります。仲介手数料、司法書士費用などのほかに税金もあります。

税金は支払いのタイミングが半年後、1年後というようにタイミングが遅いのでつい忘れてしまいがちです。

「あれ、予想以上にお金が残ったぞ!」

というふうに誤解をして税金の支払い分を使ってしまえば、税金を納めることができずに破産というケースも予想されます。

不動産の売却を考えたら仲介、税金や資金繰りの相談は税理士といったように第三者の専門家にアドバイスをもらいましょう。

不動産仲介は実際に売買契約が成立するまでは無料ですし、税理士も初回相談無料といった事務所が多数あります。

自分にぴったりの税理士を紹介してくれるサイトもあるので、上手く活用して資金繰りの悩みを解消しましょう。

所有不動産の査定をするだけで心に余裕がでる

資金の目途がたたないと仕事も気が気ではありませんよね。

いい仕事や新しいことを始めるときには、余計なことを一切考えず集中して取り組みたいものです。

もし売却できる不動産があるのであれば、査定だけでもしてみることをおすすめします。

査定額を知っておけば資金繰りが厳しくなったときにも冷静に対処できますし、いざというときにパニックを起こさずに済みます。

査定だけなら無料ですし、机上査定を希望すればしつこい営業電話がかかってくることもありません。

最低買取価格を知るとさらに余裕ができる

査定額だけじゃ安心できない!

といった方もいると思います。

たしかに査定額はあくまで査定額ですので、実際にその値段で売れるとは限りません。

現実的にもっとも安心できる値段を知りたいのであれば、最低買取保証額を聞いてみることです。

今はほとんどの不動産会社で買取保証をしてくれますし、買取保証をしていない仲介会社でも、知り合いの買取業者と連携して最低買取額を教えてくれます。

これは査定額と違って『実際にその値段で買い取る』という見積もりなので、万が一のときの最終兵器ともいえます。

査定額と最低買取価格を知っておけば、資金繰りで困った時にも冷静に対応できます。

簡単な情報を入力するだけですので、気になる方は空いた時間に査定をしてみてはいかがでしょうか。

一括査定は無料で可能なのでおすすめ

不動産の一括査定は無料で査定が可能です。

不動産の情報を入力すれば、複数の不動産会社に一度に査定を申し込めるのでとても便利です。

資金調達のために不動産を売るのであれば、高ければ高いほど手元に残る資金が増え、今後の事業方針の幅を広くとることができます。

不動産の売却全体にいえることですが、高く売るための最大のポイントは複数の不動産会社へ査定を依頼することです。

その中から高く売れると思われる仲介業者を選んで、売却を依頼しましょう。

どの不動産一括査定サイトも無料で依頼することができませす。

どの査定サイトもサービスは似たりよったりですが、HOME4Uの一括査定はサービス運用歴も長く人気も高いので、私個人的にもおすすめのサイトです。

動きが遅いと手遅れになってしまう可能性も

資金繰りはスピードが命です。

余裕のあるうちに目途をつけておかないと、いざ必要になったときに資金を確保する時間がなくなってパニックになってしまいます。

資金の調達方法は不動産の売却だけではありませんし、むしろ不動産売却は最後の手段といってもいいと思います。

しかし融資を受けるにしても、不動産を売却するにしても行動が遅いと、本当に必要なときに間に合わなくなってしまいます。

今はまだ余裕があるから大丈夫!

といっていても数カ月後の資金繰りは本当に大丈夫でしょうか?

事業は黒字でもキャッシュが回らず倒産してしまうことも多いです。

専門家に相談しつつ、資金のやりくりには万全の準備を整えておくようにしておきましょう。

経営には心の安定がかかせません

経営者は毎日毎日、多数のことを決断していかなければいけません。

新商品の開発、新規事業の立案、人事、資金繰り…。

なかでもお金のやりくりには毎月毎月、頭を悩ませている社長さんが多いのも事実です。

ある程度規模の大きな会社であれば、銀行の融資も通りやすいですが零細企業となれば社長個人の名義で保証人になってお金を借りるのが当たり前ですよね。

不動産は立派な財産です。

ちょっとお金が足りないから売ってしまえ!

なんてことはするべきではありませんが、一番の勝負どころの資金調達方法としては不動産の売却も考えておいて損はありません。

資金繰りの不安がなくなれば事業に集中できる

そして不動産の価値を正確に知ることができていれば、ちょっとやそっとの資金難でも動揺することなく事業に集中できます。

会社を上手くまわすためにも、事業に集中していい商品、いいサービスをお客さんに提供するためにも、所有不動産の価値をしっかり把握しておきましょう。

正しい不動産の価値を把握しておけば、精神的な余裕を得ることが可能で、驚くような集中力を発揮できることでしょう。

まとめ

所有不動産は売却することで、資金調達方法の一つとして機能します。

無計画に売却することはおすすめできませんが、事業融資や不動産担保ローンといった借入と売却を比較することによって、資金調達の幅がぐっと広がります。

融資を検討するべきか、売却するべきかは事業の内容や今のキャッシュフローを考慮して決定するべきです。

自分だけで判断せずに、税理士や不動産仲介に相談して決めていくようにしましょう。

所有不動産を査定しておくだけでも、精神的な余裕が得られます。

今後の資金繰りを考えて査定だけでもしておくと、余計なストレスを感じる必要がなくなるので、気が楽になるのでぜひ査定しておくことをおすすめします。

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