土地家屋調査士は何をしてくれる人?

クレイアートでできたレンガのミニチュアハウス

      2016/05/26

土地家屋調査士は不動産取引においては関係の深い職種のひとつです。

土地家屋調査士制度は昭和25年に制度化された歴史のある制度です。不動産の状況を正確に記録し登記記録に反映させるのが主な役割になります。

土地家屋調査士の資格

土地家屋調査士として活躍するためには法務省が実施する土地家屋試験に合格する必要があります。

資格を取り都道府県にある日本家屋調査士連合会の名簿に登録します。そこで初めて土地家屋調査士として業務を行うことができます。

土地家屋調査士の合格率は7~8%を推移しています。司法書士や不動産鑑定士が2~3%台ということを考えればまだ間口は広い方ですが、それでも難しい国家試験のうちのひとつです。

ちなみに測量士や建築士の資格を持っていることで試験の一部が免除されます。

土地家屋調査士の業務

土地家屋調査士の業務は建物や土地の調査、測量を行い、必要があれば不動産の表示登記を行います。

具体的な登記の内容は次のとおりです。

土地の分筆登記

ひとつの土地を二つ以上に分割して登記することです。分筆をおこなうためには隣接している回りの境界(筆界)も確定している必要があります。

すでに境界が確定している場所なら問題はありませんが、確定していない場合は隣接地所有者などに立ち合いの段取りをして確定させることもあります。

すべての境界の確認をとって依頼者の要望に沿う形で土地を割ります。正確な測量図を作成して登記所に申請をします。

図面や提出書類に問題がなければ無事分筆登記の完了です。

土地の合筆登記

分筆登記とは反対に、登記上2つ以上ある土地をまとめて1つに合わせる登記になります。

土地合筆登記は隣接している土地同士でしか行うことができません。

少しでも離れている場合は合筆登記を行うことはできません。他にもいくつかの禁止事項があります。

 

地籍変更登記

実際の土地の面積と登記上の面積に差があるときに行う登記です。

地目変更登記

土地には用途別に名称があります。田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林など22の地目があります。この地目を変更することを地目変更登記といいます。

建物表示登記

建物が完成したら登記上にも建物の存在を記録する必要があります。表示登記をしないと10万円以下の過料になるとされていますが、建物を登記していない例は少なくありません。

ただし、銀行ローンなどを組んで新築する場合には表示登記は必須です。

建物表示登記は登記上に建物が存在することを登記するものです。

銀行はお金を貸すのにその家を担保にするわけですが、登記上に存在しない建物を担保として抵当権を付けることができません。

ですのでまずしっかり表示登記を行って、その後ローンの実行と抵当権設定という流れになります。

建物滅失登記

建物が壊れたら滅失の登記を行います。建物を壊して土地のみを売却する場合は建物滅失の登記完了を特約に設けることもあります。

建物滅失が行われていないと、土地を新たに購入した人が新築を行おうとしたときに弊害になってしまいます。

そのため売主の責任において建物の滅失を約束することがあります

表示登記を行うことができるのは?

表示に関する登記の申請人になれるのは所有者本人か土地家屋調査士だけです。

司法書士も登記業務を行いますが権利の登記に関しての申請しか行えません。

司法書士事務所によっては表示登記の依頼を受けることもありますが、結局申請を代理しているのは土地家屋調査士になります。

まとめ

土地家屋調査士は不動産の情報を正確に登記に反映させる仕事です。

土地の測量や建物の調査を行い、表題部の登記を行います。

不動産売却において関係することの多い職種のひとつです。

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