不動産売却でトラブルにならないよう注意したいこと

トラブルに巻き込まれ頭を抱える青年

      2016/05/26

不動産売買でのトラブルは後を絶ちません。不動産のトラブルは一度こじれてしまうと問題が長期化してしまうことも少なくありません。

話し合いで解決できればいいですが、裁判までこじれていくことも珍しくありません。

裁判になってしまえば金銭的な負担に加えて、その問題によって生じるストレスも多くなります。時間も取られてしまいます。

防ぎようがないトラブルがあるのも事実ですが、どういったことがトラブルになりやすいのか、準備はどのようにしておけば良いのかを知っておくだけで多くの問題を未然に防ぐことができます。

トラブルを防いで気持ちの良い売却を目指しましょう。

トラブルにならないための7つのチェックポイント

減額請求に注意

不動産を売却するときにトラブルになる相手は買主だけではありません。

仲介業者とのトラブルも頻発しています。なかでも販売価格の減額については相談件数も多く、業界全体の問題でもあります。

長期間売れなければ販売価格を下げて様子をみるのはどんな商売でも同じです。

しかし、減額の幅が相場より異常に安くされていたり、強引に値下げをして建売業者や開発業者に買い取らせようとするのは大問題です。

このようなあまりにひどい減額をすすめてくるようなことがあるのであれば、媒介契約の更新日を機に、他の仲介業者を探してみましょう。

売却をスムーズに進めるためには仲介業者の力が必要ですが、世の中には悪質な業者がわずかですが存在しています。

十分気を付けて信頼できる業者を探しましょう。

書類の確認

売却をする際には必要な書類がいくつかあります。

代表的なものでは、

登記識別情報、権利証
印鑑証明書
建築確認書類一式
固定資産税納付書
管理規約 ※マンション売却のみ

などがあります。

書類についてこちらのページに詳細を書いています。
不動産売却に必要なもの、書類は?

紛失している書類があっても心配する必要はありませんが、どの書類を紛失してしまっているかを確認しておくことは大切です。

とくに登記識別情報や権利証といったものは所有権移転の登記をするための重要な書類になります。

これらの書類を紛失してしまっていても問題はありませんが、書類が無いため本人確認を別の方法で行う必要があります。具体的には登記を担当する司法書士が事前に本人確認をします。

通常は事前に仲介業者や司法書士が登記識別情報や権利証の確認をしますが、自分でも事前に確認しておきましょう。

境界の確認

境界についてもトラブルが起こりやすい要因です。

一般的に不動産の売買を行うときは、隣地との境界確定が済んでからです。

契約時に境界確定が済んでいない場合には引き渡し日までに履行することを条件に契約をすることもあります。

もちろん確定せずに契約することもできますが、その分価格を下げるなどの負担がでてしまいます。

また、境界確定は売主が行ったほうがスムーズにいくケースが多いです。新たに入ってきた人とは信頼関係もありません。

そのため確定に必要以上の労力がかかってしまい、こちらにも何かしらのクレームが入ってくる可能性もあります。

境界確定をしっかりおこなって、透明性のある売買を目指しましょう。

ごみ置き場の説明

ごみ置き場はトラブルのもとです。トラブルになりやすいことを知っているので、仲介業者も気を使って調べるはずです。

しかし、ごみの日の朝だけネットを出してきて集積場になるような場所は、仲介業者が把握しきれないこともあります。

家の目の前がごみ置き場だったり、近くにごみ置き場があるような場所では必ず告知しておきましょう。

契約、重説の誤り

契約書や重要事項説明書は今後のトラブルを防ぐ上で重要な書類です。ここに書かれたことと相違するようなことがあれば問題の発端となってしまいます。

それだけ重要な書類なので記載されていることに誤りがないか十分確認しておきましょう。

ポイントは事前に契約書や重要事項説明書の内容をチェックしておくことです。びっくりするのは契約書を当日、契約の場所で初めて目を通す人の多さです。

これかから何千万という買い物をするにも関わらず、契約書や重要事項説明書を当日初めて確認するんです。

まわりには仲介業者、買主など集まっている状態です。そんな環境で事細かなチェックはできません。最低でも3日ぐらい前には契約書や重要事項説明書をもらえるように仲介業者に頼んでおきましょう。

ちなみに仲介業者が契約書や重要事項説明書を作るのも1,2日前です。遅いと当日作っている場合もあります。

事前に連絡しておいて早めに契約書類をチェックさせてもらうように伝えておきましょう。

瑕疵担保責任

売主には瑕疵に対する担保責任があります。簡単にいえば「売り物に欠陥があればその責任を取りなさい」という民法の規定です。

瑕疵担保責任には権利に対するものと、物に対するものの2種類に大別されます。

通常の売買で問題になりやすいのは物に対する瑕疵担保責任なので、権利に対する担保責任はここでは説明しません。

物に対する瑕疵担保責任とは、建物の欠陥や土地の欠陥です。

引き渡し後に雨漏りがあった、構造上必要な柱が腐っていた、土地に建築時の残骸が埋まっていた、などと言った場合に、「引き渡し後でも責任を取ってくださいね」というのが瑕疵担保責任です。

瑕疵担保責任は民法で規定されていますが、当事者同士での合意で瑕疵担保を負わないこともできます。

ただし不動産売買の慣習ではいくつかにポイントを絞って責任をもつことになっています。

雨漏り、シロアリ被害、給排水管、建物構造上主要な部位の木部の腐食(戸建のみ)、の4つ(マンションの場合は3つ)に限って責任を持つとするのが一般的な契約となっています。また、期間は3か月が基本です。

木造住宅については築20年を超えると瑕疵担保責任を免責にすることがあります。ただし、売主が瑕疵を知っていた場合は免責にはなりません。

なにか瑕疵担保になりそうなものがあれば事前に通知しておきましょう。

相談窓口を知る

不動産のトラブルは非常に厄介です。複雑に法律が絡み合ってきますし、その法律も規定がおおざっぱなため判断に苦慮するケースが多いです。

仲介業者とトラブルになった場合には、個人で対応するには負担が大きすぎます。

そんなときには地域の役所に必ずある不動産トラブルに関する相談窓口を訪ねましょう。また、各地域で弁護士会などが無料の相談を行っています。

どれだけ準備をしてもトラブルに巻き込まれてしまうことはあります。

そんなときはこういった相談窓口を利用して一人で頑張らないようにすることが重要です。

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