不動産を売却するとき発生する費用

   

不動産を売却すると費用がかかる

所有している不動産を売却する場合には多少の費用がかかります。一般的に売却時にかかる費用を確認しておきましょう。

仲介手数料

不動産を売却するときには仲介業者に依頼するのが一般的です。個人でも売却できないことありませんが、不動産売却を経験したことのない人間にはハードルが高いでしょう。

 

また、不動産売買は取引する金額が大きく、売主にミスがあったりすれば大きな責任問題になります。損害賠償の対象などになれば大きな負担になってしまいます。

このようなリスクを減らす意味でも仲介業者に依頼するのがベストな選択になるでしょう。

しかし、仲介業者もボランティアではありませんので手数料が発生します。仲介手数料の計算は次の通りです。

(販売価格×3%+6万円)×消費税(※販売価格400万円以上の場合)

2,000万円の場合では、(20,000,000×0.03+6)×1.08=712,800

よって、712,000円が仲介手数料の上限となります。

この手数料の金額は上限になります。最近では手数料半額などのサービスをしているところもあるので、依頼する仲介業者によっては金額が異なってきます。

登記費用(抹消登記)

抵当権などがついている不動産を売却するときには、その登記を抹消しなければいけません。抵当権がついたままでは買主さんはいつ抵当権を実行されるかわからない状態になってしまいます。

そのような不安定な状態の物件では、買主も安心して購入することができません。また、抵当権付の物件では住宅ローンの承認はおりませんので、購入する人も限られてしまいます。

基本的に抵当権の抹消登記費用は売主の責任と費用で支払うのが慣習になっています。費用として計上しておきましょう。

登記費用は大きく分けると登記を行う司法書士へ支払う費用と、法務局に支払う登録免許税がかかります。

司法書士の費用は事務所によってことなりますが、おおよそ1万円~1万5千円ほどが相場になっています。他に出張費用などがかかる場合もあります。

登録免許税は一つの不動産につき1,000円がかかります。

売却時の登記費用としては2万円~5万円程度見ておけば大丈夫でしょう。

印紙代

不動産売買契約を行う場合、契約書には印紙を貼付する必要があります。通常契約書は2通作成され、売主、買主がそれぞれの契約書に印紙を貼付します。

印紙代は売買額によって異なりますので、次の表を参考にしてください。

10万円を超え 50万円以下のもの 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 1千円
500万円を超え 1千万円以下のもの 5千円
1千万円を超え 5千万円以下のもの 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの  32万円
50億円を超えるもの 60万円    48万円

平成26年4月1日~平成30年3月31日に作成した契約書については軽減税率が適用されます。この表は軽減税率適用後の金額になっています。

日割税金

不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税といった税金がかかります。これらの税金は決済日(引き渡し日)から日割りして清算します。

 

固定資産税や都市計画税はその年の1月1日の所有者に請求されますので、同じ年の途中で契約した場合清算しないと売主が少しを損をしてしまいます。

例えば、売主Aさんと買主Bさんが売買契約をして平成28年5月31日に引き渡しをしたとします。固定資産税、都市計画税は平成28年1月1日の所有者であるAさんに請求がいきます。

5月30日まではAさんの所有ですが、それ以降はBさんの所有になります。Aさんが一年分をすでに支払っていますので、Bさんは5月31日~12月31日分の固定資産税と都市計画税ついて、Aさんに支払って清算します。

細かい話になると引き渡し日当日は売主か買主どちらの負担にするかが問題になることがあります。売主、買主の合意であればどちらでも問題ありませんが、大手不動産仲介業者が使用する契約書のひな形には、引き渡し日の前日までを売主、当日以降は買主が負担することと明記されています。

その他の費用

上記のものは不動産の売却時にほぼ確実にかかる費用です。その他にも費用が発生する場合があります。

測量費用

土地の境界が確定されていなかったり、地積測量がなされていない場合、売主の責任によってこららのことを行う必要があります。

土地家屋調査士に依頼して境界確定や登記を行います。この際に費用がかかります。

解体費用

建物が古く利用できない場合には、土地での売却となります。そのようなケースでは建物を解体する必要がでてきます。

売主がかならずしも負担する必要はありませんが、慣習的に売主が負担することが多いです。

買主が不動産買取業者の場合、業者負担で解体してくれるケースこともあります。

譲渡所得

不動産を売却したときに利益が発生すると、譲渡所得として税金がかかります。

自分が住んでいる住居を売却した場合には税金の特例や軽減税率を受けることができます。譲渡所得は給料や事業所得などと一緒に計上することはできません。

逆に売却によって損失がでてしまった場合には、税金は発生しません。また特例として給与所得や事業所得などに合算して形状することができ、負担を軽減することができます。

 - 不動産売却の費用