不動産屋に行く前に、戸建住宅の売却から引渡しまでの流れをチェックしよう!

家の模型と間取り図面の写真

   

戸建住宅の売却をしようと思ったら、まずは全体の流れを把握しておきましょう。

いきなり不動産屋さんに相談するのもいいですが、事前におおまなかな流れを知っておくと不動産屋さんの話も理解しやすくなります。

いくつかのステップがありますが、そこまで難しいことはないので、とりあえず引渡しまでの流れをチェックしておくことをおすすめします!

戸建住宅が売却されるまでの日程

引渡しまでの段階を説明するまえに、全体としてどれぐらいの時間がかかるのかを紹介しておきたいと思います。

戸建の家を売るときの全体の期間としては、近隣相場チェックから媒介契約を結んで販売を開始するまでが第一段階、販売開始から売買契約を第2段階、売買契約から引渡しまでを第三段階とすると理解しやすくなります。

☆段階のイメージ絵

第1ステップ<近隣相場チェックから販売開始まで>

家を売ろうと思い立ってから、販売を開始するまでの期間を第一段階とします。

目安:2周間~1ヶ月

基本的に不動産仲介会社と媒介契約(売却活動を依頼するための契約)を結ぶと、2,3日以内には販売を開始します。

ですが、ネットでの査定や慎重な不動産会社選びなどを考えると、早くても2週間から1ヶ月はかかると考えていいでしょう。

第2ステップ<販売開始から売買契約まで>

目安:3ヶ月~6ヶ月

販売開始から売買契約までの期間は、計算することが難しいです。

価格設定に問題がなく、タイミングがよければ販売後すぐに売れてしまうこともありますし、なかなか売れずに半年、1年と経過してしまうこともあります。

ただ、一戸建ての売却にかぎらず不動産の売却で短期間で売れてしまうのは、よくないとされています。

早く売れたのであればいいのでは?と考えてしまいますが、1ヶ月以内に売れてしまうようであれば売買価格が安すぎた可能性が高いと考えられます。

ベストなのは販売開始から3ヶ月ぐらいで契約が決まれば、適正価格だったと言われます。

値段設定は不動産会社とよく話し合って、安すぎず、高すぎずのギリギリのラインを設定するようにしましょう。

第3ステップ<売買契約から引渡しまで>

目安:1ヶ月~2ヶ月

販売していた戸建てに買いてがついて契約してから、引渡しまでが第三段階です。

契約から引渡しまでは約1ヶ月~2ヶ月程度となっています。

特別な事情(引っ越しや子供の学校などの理由)があるときは2ヶ月以上さきに引渡しを設定することもありますが、とくに問題がない場合は1~2ヶ月程度のスケジュールで進めていきます。

全行程でかかる期間

目安:3ヶ月~1年

家を売却しようと考えてから引渡しがおわるまでは、順調にいって3ヶ月~半年、長ければ1年以上かかることもあります。

引渡しまでの期間がわかったところで、本題である戸建ての売却スケジュールをみていきましょう。

近隣の相場をチェック

家を売ろうとおもったら、まず近隣の相場を確認するようにしましょう。

ヤフーやグーグルで『不動産 情報』と入力すると、不動産の検索サイトがたくさんでkてきます。

有名なところではアットホーム、スーモ、ホームズといったところでしょうか。

そのような不動産情報サイトで自宅の近隣で販売している中古戸建てを調べてみましょう。

同じような戸建てがなければ、土地を調べてみましょう。

築年数が30年以上経過しているような場合、建物の価値はほぼゼロですので、土地の相場を確認することで売却価格を予想することができます。

ネットでの相場確認はあくまでも目安のためです。

こらから行うネット査定のための予備知識みたいなものなので、かるく調べるぐらいの気持ちでチェックしてみましょう。

査定に出してみよう

近隣の相場チェックが終わったら、実際に査定にだしてみましょう。

自宅の近所にある不動産会社に直接査定を依頼してもいいですが、おすすめはネットの一括査定です。

必要事項を入力するだけで、物件の近隣にある複数の不動産会社に一気に査定を依頼することができるんです。

サイトによっても異なりますが、最大で6~10社ほどの会社が査定をしてくれます。

このとき簡易査定と訪問査定を選ぶことができるんですが、この段階では簡易査定を選んでざっくりとした査定額を把握しておきましょう。

直接不動産会社に訪問して査定してもらうよりも、何倍も簡単なのでまずはネットで査定をおすすめします。

不動産会社を選ぼう

一括査定サイトからの査定額が揃ったら、金額の良かった会社とアポをとって訪問査定を依頼してみましょう。

地元に詳しい不動産会社なら、簡易査定の情報だけでかなり制度の高い査定額をだしてくるので、訪問査定後に大きく金額が変わることはないでしょう。

建物が新しかったり、実際の日当たりや眺望によってはプラスになったりマイナスになったりする可能性もあります。

訪問査定を行って、金額もよく営業マンとの相性も良さそうなところに販売を依頼しましょう。

媒介契約を結ぼう

不動産会社が決まったら媒介契約を結びます。

媒介契約というのは、不動産会社に販売を依頼するための契約で、戸建ての売却活動を進めていくためには必要な契約になります。

この時点での契約で費用がかかることはありませんので、もし費用を請求されるようなことがあれば、媒介契約を辞めて他の不動産会社を探しましょう。

媒介契約には大きくわけて3種類があります。

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類です。

それぞれに特徴がありますが、おすすめは専任媒介契約です。

専任媒介というのは販売を依頼する不動産会社を1社にしぼることです。

不動産会社としては専任媒介で物件をあずかることができれば手数料が入る可能性が高くなるため、販売活動を大々的に行うことが可能になり、物件が売れてくれる確率もアップします。

>>媒介についてはこちらでも詳しく書いています。

家を綺麗にしておこう

さて、媒介契約を結んで販売を開始したら、家を綺麗にしておきましょう。

これから内覧を希望するお客さんが来ることになります。

家が古く解体することが前提であれば綺麗にする必要はありませんが、住宅がまだ新しく利用できる状態であれば、不要物は片付け綺麗に掃除をしてお客さんを迎えてあげましょう。

綺麗にするポイントは玄関とリビングルーム、そして水廻りです。

玄関は建物の第一印象を決める重要なところです。第一印象で悪い印象を与えてしまうと、全体の印象も悪くなってしまうので玄関は綺麗にして、置いてあるものは片付けて広くみせましょう。

お客さんは玄関の次にリビングルームに向かうのが黄金ルートですので、リビングルームも綺麗に掃除をして、不要なものはすべて片付けるか捨ててしまいましょう。

内覧を成功させる掃除のポイントは”明るく”、”スッキリ”です。綺麗に掃除をするだけでなく、部屋を広くみせるためにも不要物は排除して部屋全体を明るく、広く見えるようにしましょう。

内覧に立ち会おう

購入意欲のあるお客さんは内覧を申し込んできます。

内覧の結果、気に入ってくれれば売買契約を結ぶことができるでしょう。

他人を家の中にいれるのは抵抗があるかもしれませんが、お客さんも中をみなければ最終的な判断がでいないでしょうから、ちょっとだけ我慢して内覧を受け入れてあげましょう。

内覧の立会といっても、売主であるこちらがなにかする必要はありません。

基本は不動産仲介が案内をしますので、部屋にこもっていても大丈夫です。

むしろ、あまり売主がでしゃばってお客さんの後ろをついてまわるようなことは避けた方がいいかもしれません。

あまりいい気分ではないですし、必要なことがあれば向こうから声をかけてきてくれるので、リビングでお茶でも飲んで待っていてもいいですし、寝室で暇つぶしをしていてもいいでしょう。

購入申し込み書がきたら

お客さんが契約の意志をしめした段階で、購入申込書がきます。

購入申し込み書の内容はとても簡単なもので、お客さんの氏名と住所に押印、そして購入希望価格が記入されている程度です。

購入希望価格は販売価格と同額のこともありますし、それよりも安いときもあります。

購入希望価格が販売価格よりも安いことを、「指値」なんて言ったりします。

指値に応じるかどうかというのは、売主であるこちらの意志次第です。

安すぎると感じれば断ればいいですし、それでも売却したいと考えたら売却してしまいましょう。

ただし、販売してからすぐに購入申込書がきたからといって簡単に断るのは辞めた方がいいかもしれません。

よくあることなんですが、販売開始直後に指値の入った購入申込があっても断る人が多いんです。

でも、そのごぱったりといい話が来なくなってしまい、結果指値以上の値下げをするハメになることが良くあるんです。

そういったリスクをよく考えて、不動産会社とよく相談して指値を受けるかどうか考えましょう。

売買契約を結ぼう

購入の申込があり、価格についても問題がなければ売買契約です。

購入申し込みから1週間以内に行われることが多いです。

申込から時間をおくとお客さんはネガティブな要素を探し出してきて、必要以上に不安に押されて気が変わってしまうことがあります。

不動産会社もそのことは十分理解しているので、契約日を早めに設定してくると思いますが、こちらでもできるだけ早く契約ができるように対応していきましょう。

引っ越しの準備をしよう

契約が無事終了したら、いよいよ決済と引渡しに向けての準備です。

引っ越しの準備をしたり、住所変更の手続き、子供の転校、ガスや水道など公共料金の清算などを行ったいきます。

引っ越し業者を利用するときは早めに手配しておきましょう。

3月など引っ越しシーズンにはなかなか手配できずに、決済に間に合わなくなってしまうことも考えられます。

引渡しの延長は契約の変更(契約変更)をしなければいけませんし、ルールに厳しいお客さんであれば違約として違約金を請求されてしまう可能性もあります。

早め早めの手続きで、契約書に記載されたスケジュールどおりに引渡しができるように準備しておきましょう。

決済と引渡し

長かった家の売却も決済と引渡しをして、すべてのスケジュールを終了します。

決済日と引渡日は同日に設定されるのが一般的です。

特別事情があって決済日と引渡日を異なる日に設定するときは、契約の段階でそのことを明記しておく必要があります。

決済は買主が利用する金融機関に集まって行います。このへんは土地の売買でも、マンションの売買でも一緒です。

不動産仲介、司法書士、担当の銀行などが集まって残金の清算をしていきます。

お金の分配などは不動産仲介がやってくれるので、売主であるこちらは必要書類にサインをして、印鑑を押すことぐらいです。

入金手続きを行ってもすぐに口座へ着金するとは限りません。

しばらく時間があくので、このときに家の鍵や設備の説明書などを買主のかたに渡します。

そして、口座に入金されたことが確認できれば決済は終了です。この時点で担当司法書士は所有権の移転登記申請に向かいます。

残金決済後に現地に引渡しの立会にいくことがありますので、引渡日には荷物が全くのことっていない状態にしておきましょう。

まとめ

戸建て住宅の売却にかぎらず、不動産の売買は長期にわたることもあります。

また、契約内容に違反すると、違約として損害賠償を取られてしまうこともあります。

そのような失敗をおこなさないためにも、信頼できる不動産仲介をみつけ、早めの準備をしていくことを心がけましょう。

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