戸建をリフォームすれば高く売れる？自宅売却テクニック
使い古された中古住宅よりはリフォームされた家のほうが高く売れる可能性があるのは間違いありません。しかしリフォームするにはお金がかかります。売却時にはリフォームをしたほうがいいのか？しない方がいいのか？そんな疑問にお答えします。
目次
リフォームすれば高く売れる可能性はある
所有している戸建住宅を高く売りたい、すぐに売りたいときにリフォームが有効になることがあります。
しかし住宅のリフォームにはお金がかかりますので、リスクがあるのは間違いありません。
反響アップは間違いない
使い古された家よりも、綺麗にリフォームされた家のほうが反響が高くなり問い合わせが増えるのは間違いありません。
築年数がたっている物件は水回りの汚れがひどいケースが多いのですが、水回りの汚れはお客さんの購入意欲を落としてしまいます。
また家の第一印象を決める玄関回りなどもメンテナンスしていない家だと劣化が激しいはずです。
家の購入は第一印象が大事ですから、その第一印象を良くするためにもいリフォームが有効なのは間違いありません。
必ず高く売れる訳ではない
印象を良くするためには有効ですが、しかし必ず高く売れるという訳でもありません。
どれだけ綺麗にリフォームをしても、近隣の相場から大きくかけ離れた金額で売り出すことは難しいからです。
”必ず高く売れる”ならリフォームをして売り出してもいいですが、リフォーム費用を全額上乗せした売り出し価格を設定しても売れない可能性も十分あります。
一部の壁紙をリフォームする程度なら費用もそこまでかからにので問題ありませんが、家を全面的にリフォームするためには100万、200万と費用が掛かってしまいます。
その費用が回収できる見込みを考えて、全面リフォームは慎重に検討する必要があります。
最初はリフォームしないで売り出す
リフォームをするリスクを考えれば、最初はリフォームをしないで売り出してみることをおすすめします。
ちょっとした壁紙が痛んでいるぐらいならそもそも販売にそこまで影響はないでしょうし、全面リフォームが必要な物件であれば費用を自腹でだすリスクが多きすぎます。
お客さんの中には自分たちでリフォームをしたいと考えている方も大勢いるので、まずは現状のまま売り出してみましょう。
お客さんからの反響が悪くどうにもならないようであれば、次の段階で初めてリフォームをするかもしくは売り出し価格の変更をするかの検討をするべきしょう。
リフォームする前にやること
戸建のリフォームをするときには、行き当たりばったりに無計画におこなうのではなく、事前の準備が大切です。ひとつひとつ見ていきましょう。
リフォームする場所を決める
無計画なリフォームは部屋のバランスを悪くしてしまいますし、無駄な出費が増えてしまいます。
全面的に改築していくのか、部分的な補修ですませるのか最初に大枠を決定しましょう。
お客さんの第一印象を良くする最低限のリフォームとしては、
壁紙の張り替え
床のクリーニング＆ワックス
といったところです。
本格的にリフォームをかけるのであれば、
壁紙の張り替え
床のクリーニング＆ワックス
トイレの便器交換
キッチンシンクの交換
ユニットバスの交換
外壁塗装or張り替え
といったところを新しくしたり、メンテナンスしたりします。
リフォーム金額を見積もる
リフォームする場所を決めたら、リフォーム会社へ見積もりを依頼しましょう。
チェーン展開しているような全国的なリフォーム会社でもいいですし、近所の工務店なども相談に乗ってくれます。
また最近ではホームセンターなどもリフォームに力をいれているので、トイレやキッチン、ユニットバスといった商品をみながら見積もり相談をすることができます。
リフォーム会社に見積もりを依頼するときは、一社だけに依頼するのではなく、複数の会社で相見積もりをとることが大切です。
不動産売却の査定も一緒ですが、複数の会社と比較して一番条件のいい会社を選ぶようにしましょう。
売り出し価格に反映できるか調べる
見積もりがでてきたら、売り出し価格に反映できるか検討します。
売り出し価格の相場は自分でも調べることができますが、できれば不動産仲介に直接聞くのが一番です。
すでに不動産仲介に相談しているのであれば、担当者の方と相談してリフォーム価格を上乗せして売り出しても大丈夫か聞くようにしましょう。
まだ不動産会社を決めていないのであれば、先に不動産仲介を探すことをおすすめします。一番最初の売り出し価格はとても大事です。
安すぎるとすぐ売れてしまいますし（すぐ売れるのは安すぎた可能性が高いため）、高すぎると売れずに有名な物件となって晒されてしまいます。
一括査定などを使って不動産仲介を決めて、そのうえでリフォームするべきか、しないほうがいいのかを仲介の担当者と一緒に方向性をさだめていきましょう。
リフォームをするメリット
戸建をリフォームすることによって、いくつかのメリットがあげられます。
売れやすくなる
家を綺麗にリフレッシュさせることで、お客さんの反応がよくなるのは間違いありません。
汚くて古くてボロい家を見せるより、綺麗で清潔感があってキラキラしている家をみせたほうが良いにきまってます。
お客さんとしても自分でリフォームする手間が省けて余計な出費がなくなるので、好反応を得られやすくなります。
高く売れる可能性がある
リフォームをしてお客さんの印象が良くなれば、多少の高値でも成約してもらえる可能性があります。
工事には前もって資金が必要ですが、売り出し価格を上乗せしても売れるようであれば、リフォームするにこしたことはありません。
リフォームのデメリット
リフォームにはメリットもあればデメリットもあります。
リフォーム費用がかかる
リフォーム工事をするためには費用がかかります。
４LDKクラスの戸建で壁紙を交換する相場は壁紙の品質にもよりますが、だいたい30～70万ぐらいかかります。
ユニットバスを交換するとなると100～200万円ぐらいかかりますし、キッチンを交換しようと思えば選ぶ商品にもよりますがやっぱり100～200万円はかかります。
万が一売れ残ってしまうリスクを考えると、本格的なリフォームをして売り出すのは怖いです。
リフォームが完成するまで売れない
リフォーム工事を開始すれば、完成するまで売れにくい状態が続きます。
工事中の現場をお客さんが内覧しても、「完成したところを見てから決めよう」と思うので、成約する可能性は低いでためです。
工事の規模にもよりますが全面的なリフォームをすると1、2ヵ月かかることもあるでしょう。その分販売機会を逃してしますうのは結構な痛手です。
お客さんの間口が狭くなる
リフォームをすれば基本的に売れやすくなるのが普通ですが、ただしあまり奇抜なことをすると好みの問題でお客さんの間口が狭まってしまいます。
あまり奇抜にならないように、いい意味で万人受けするようなリフォームをするようにしましょう。
またお客さんの中では自分たちでリフォームしたいと考える方も少なくありません。
そういった方は古くてもボロくても気にしないので、あえてリフォームをせず現況のまま売却するという方法もあります。
まとめ
リフォームをすれば売りやすくなりますが、リフォーム費用が高くなりすぎると、売り出し価格に上乗せすることが出来なくなってしまいます。
リフォームしても高く売れるとは限らないので、最初は現況建物のまま販売することをおすすめします。
あえてリフォームをするのであれば、事前に計画をたてて見積もりをとり、不動産仲介と売り出し価格の設定をしながら進めていくといいでしょう。