マンションを手放すことに。売却か賃貸どっちがお得？
2016/05/27
売却か賃貸か
急な転勤や、突然の移動命令、家族の事情などで仕方なくマンションを手放す判断をすることがあります。
このときの選択肢としてマンションを売却してしまうか、賃貸に出して収益を得るかという2つの選択肢が考えられます。
住宅ローンを利用してマンションを購入したいた場合、売却してもローン残がでてしまうため一括で返済する必要ががあります。
一括返済資金がない場合、賃貸にだして賃料でローンの返済に回していくことができれば負担を減らすことができるはずです。
一見考えると賃貸にだしたほうが安全な気もします。しかし、賃貸には賃貸の、売却には売却のメリット、デメリットがあるんです。
マンションを賃貸に出す
マンションを賃貸にだすときのメリットやデメリットには以下のようなことがあります。
メリット
収益を得ることができる
毎月家賃として安定した収入を得ることができます。住宅ローン分を上回る賃料で貸し出すことができれば、ローン返済の負担を軽減することができます。
資産として所有しておける
売却してしまえばマンションという資産は無くなってしまいますが、賃貸に出している間は資産として所有することができます。
デメリット
空室リスク
常に部屋を借りてくれる人がいれば問題ありませんが、空室がでてしまうと支払いだけが発生します。
固定資産税、維持費などは借りてがいない状態でも常に発生します。住宅ローンが残っていればその支払いも当然発生します。
物件トラブル
賃貸住宅にはトラブルがつきものです。
設備の故障、破損などがあった場合は大家である貸主が責任を持つ必要があります。
管理会社がある程度のことは行ってくれますが、やはり大家さんの時間が拘束されることも多いです。
また、故障や破損ならまだ良いですが死亡事故や自殺などが起こってしまうと洒落になりません。
家賃を下げて貸そうにも借りてくれる人は激減します。
だからといって売却をしようと考えても、自殺物件などは相場よりかなり値を下げても売れ残る可能性が高いです。
賃貸にだせば不労所得が得られるイメージがあり、一度は考えてみる人も多いです。
しかし、実際にはあきらめて売却してしまう人がほとんどです。その理由はやはりデメリットやリスクが大きいと感じるためです。
マンションを売却する
マンションを売却するときにもメリットデメリットは存在します。
メリット
マンションは売却した時点で損益が確定します。
買った時より高く売れれば所得になります。損をしてしまうこともありますが、損失はその時点で確定ですので将来を不安に思う必要はありません。
賃貸は常に将来の不安と向き合わなければなりません。
空室リスク、トラブルリスク、修理費用、維持費用など賃貸物件として所有している間はそのような不安が付きまといます。
売却の場合はその時点で物件とはお別れですが、リスクや不安といったものとも同様にお別れすることができるんです。
デメリット
住宅ローンがある場合は一括返済の可能性がでてきます。ローン残高より高値で売却できるのであれば問題はありません。
しかし、ローン残が出てしまう場合には一括返済が必要になってきます。
手元に一括返済資金があるのであれば良いですが、そうでないとＷローンを組んで返済していくか売却をあきらめる必要がでてきます。
まとめ
賃貸といっても実際にやってみるとリスクが大きかったり、負担が大きいのが実際のところです。
あまり気軽な気持ちで始めると痛い目を見る可能性があります。
ただし、住宅ローンが無く、物件の条件が良い場合などは賃貸のほうがメリットが大きいこともあるので、すべての物件に対して”こうあるべき”という判断はできません。
売却か賃貸かの問題はケースバイケースです。
一番良い判断方法はそれぞれの物件詳細や収益を鑑みて専門家の意見を参考にして決めていくことが大切です。