仲介によるマンションの査定方法とは?

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      2016/05/26

仲介業者の査定方法

マンションを売却するときにはまず査定を行うことになります。

住宅用のマンションであれば仲介業者に依頼して査定を行うのが一般的でしょう。

不動産のプロが査定しているので特に疑問を抱くことがなく査定額を信用してしまいます。

しかし、実際の仲介業者はどのようにして査定を行っているのでしょうか?

査定マニュアルがある?

マンションなどの不動産の査定において、透明性を高め誰が査定をしても値段のばらつきが少なくなるように査定のマニュアルが用意されています。

マニュアルでは駅からの距離、方角、近隣状況、建物状況、設備状況などの項目が多数あります。それらの各項目に評点を付けていきます。

その評点とマンションの面積などを計算して査定額を求められるようになっています。

しかし、実際の査定の現場でこのようなマニュアルを使って計算することはありません。

使っている業者はあるのかもしれませんが、査定マニュアルだけで査定されてしまってはとても危険です。

不動産は個々の事情が恐ろしいほど違ってきます。隣近所でも事情によっては金額が大きく違ってきます。その時の景気にも判断されてしまいます。

そのため機械的に価格を算出することは今のところ不可能と言っても過言ではありません。

どうやって査定してるの?

では仲介業者はどうやって査定をしているのでしょうか?

依頼を受けた仲介業者は物件を調べて査定を行います。この時にはお客さんに合わせて簡易査定か実地査定のどちらかを行います。

通常、初めてのお客さんであればまず簡易査定を行います。簡易査定をしてから実地(訪問)査定に進んでいくのが一般的な流れになるでしょう。

簡易査定

簡易査定では売却マンションに訪問することなく地図や図面だけで価格を判断します。

図面や地面だけで判断するので細かい点までは調査することができません。眺望、日当たり、周辺環境などが考慮できませんが、取引事例などを参照して査定を行います。

細かい点までは評価できないとしましたが、経験豊富な営業担当の場合だと地図を見せただけで眺望や環境などを理解してくれます。

「あー、ここの〇〇マンションの12階だと富士山一望できませんか?」

「あ、ここのマンションですか!何度も仲介したことありますよ!」

「この階の間取りは〇DKですよね。では〇〇〇〇万円ぐらいが相場ですね!」

といった具合にパッと相場価格がでてくる営業担当は経験豊富で信頼できます。

質を見極めるうえでも簡易査定は有効な手段になるので、マンション売却を考えたらいくつかの不動産屋を回って簡易査定を受けるのが良いでしょう。

実地査定

実地査定は訪問査定とも言われます。

いきなり初めての仲介業者に実地査定をお願いするよりも、いくつかの仲介業者で簡易査定を行って候補を絞ってから実地査定をお願いしましょう。

そのほうが効率よく査定をすることができますし、自分にあった信頼できる仲介業者とであうことができます。

実地査定も基本は周辺の取引事例や、自社での取引事例をもとに査定額を算出します。それに加えて現地調査によって得た情報を加味して査定を行います。

最終的な査定価格は査定書によって提示されます。査定書には査定額のほかに、評価や点数などが記載されていることがあります。

本来であれば評価や点数の結果、査定額が決まっていきます。しかし、実務においては先に査定額を決めてからその額に合うように評点や点数をつけていくことが多いです。

まとめ

仲介業者が査定を行う方法は周辺事例を比較した方法です。周辺事例や自社での販売経験をもとに査定額を決定していきます。

査定額のばらつきを極力抑えるために査定マニュアルがあります。しかし、実務ではあまり多く使用されるような状況ではありません。

仲介業者に査定を依頼するときは、最初にいくつかの会社へ簡易査定を依頼しましょう。そのなかから候補を絞ってから実地査定を行うと効率よく査定を受けることができます。

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