ローンが払えないからマンションを売却したい…

頭を抱える人形

      2017/07/06

収入激減、リストラ…もう払えない

人生は山あり谷ありです。

良いときもあれば悪い時もあります。良いことばかりが続くことはありませんし、悪いことばかりが続くこともまたありません。

マンションを購入した時点での資金計画や人生計画がおもったとおりにならず、住宅ローンの支払いがきつくなってくることも人生には当然ありえる出来事で決してめずらしいケースではありません。

予定どおりに人生がすすむことのほうが少ないので、予定外のことがおこったらその出来事にあわせてライフプランを変更していきましょう。

ローンが払えなくなったときには、購入したマンションの売却を考えていくことになります。

家と家族のイメージ写真

思い出がたくさんあって手放したくないという気持ちはよくわかりますが、マンションを売却して今のライフプランにあった場所に引っ越すのがこれから先を見据えたときのベストな選択となるでしょう。

ただしそう簡単に売却できないのが住宅ローンの面倒なところです。

住宅ローンには利子がかなり多くのっていますよね。さらに住宅というのは住んでいるだけで年々価値が下がっていきます。

つまり住宅を売却しても、ローンの残債が残ってしまう可能性が高いんです。

3,000万の返済が残っているのに2,000万円でしか売れなければ、単純計算で1,000万の借金が残ってしまいます。

もちろん銀行は残債がある状態では抵当権の抹消に応じてくれませんので、実質売却することは不可能です。

売却によってローンが全額返済が可能であったり、自己資金で差額分を充当できたりするのであらば問題なく売却することができます。

しかし住宅を売却した資金だけではローンが返済できず、自己資金もないとなると方法は3つです。

1・ローンの組み換え

住宅ローンの残額と売却額の差額分を別のローンで賄います。

住宅ローンをA銀行で組んでいたとしますよね。

A銀行から借りている住宅ローンの残りは1500万円とします。

住宅の売却額が1000万円とします。

残りの500万円をどうにかしないといけません。

そこでB銀行から500万円の融資をうけます。

そしてその500万円をローン返済に充当させます。

これで住宅ローンを借りていたA銀行は、抵当権の抹消に応じてくれるので無事売却ができるということになります。

ただし新たなローンが組めればという前提が必要ですし、当然500万円の借金は今後も返済していかなければいけません。

ローンが払えないからマンションを売却しようとしている人に新たなローンが組めるのか?というハードルがあるものの、会社勤めなどで返済に問題がなければこの方法で売却をすすめていくことは可能です。

通帳と計算機の写真

2・任意売却

ローンの返済が厳しくなった場合のファーストチョイスとして考えられるのが任意売却です。

ローンの返済を滞ったままにしておくと、いずれ競売にかけられてしまいます。

その前に住宅ローンを借りた金融機関と話し合いをして家の売却を進めていくのが任意売却という方法です。

金融機関としてもできれば競売での売却は避けたいのが本音です。競売だとマンションの売値が下がってしまいます。

売値が低いということは金融機関の回収できる金額も当然少なくなってしまいます。

ローンがどうしても払えないのであれば、住宅ローンを借りた金融機関と相談して任意売却をすすめていくのがベストな方法です。

※任意売却についてはこちらのカテゴリに記事があります。気になるかたはこちらも参考にしてみてください。

>>任意売却ページ

3・競売

一定期間住宅ローンの滞納を続けていると、金融機関は支払い督促の通知をしてきます。

その通知を無視すると分割返済ができなくなることの通知がきます。分割返済とはかんたんいうとローンで毎月少しづつ払っていく権利のことです。

それができないという事は、つまり一括で返済をするしかなくなってしまいます。

分割で払えなくなってしまった人は、一括でも払えないのが普通です。

この時点で住宅ローンを借りていた金融機関は保証会社に連絡をして借金の返済を受けます。

この時点から以降の連絡は金融機関から保証会社にかわります。

しかし担当が保証会社にかわろうが、当然一括での返済は難しいので保証会社は裁判所に申請をします。

すると裁判所は最低落札額を決定して競売にかけられます。

競売は市場価格より20%も低いとされているので、保証会社、ローンを借りていた人どちらもあまり良い結論とはいえません。

競売をさけてローン組み換えか任意売却で返済を考えていくのが賢い選択といえるでしょう。

査定票と電卓の写真

まとめ

ローンが払えなくなったらマンションの売却を考えて、自分のライフプランにあった住宅に住みましょう。

ローンの滞納があってもすぐに競売にはなりません。住宅ローンを借りた金融機関と話し合うことによってローン組み換えや任意売却を進めていく方法もあります。

競売にかかる前に対処しましょう。

 - マンション売却