失敗しないマンション売却のながれを確認しよう!

チェックリストのイラスト

      2016/05/26

何をするときもある程度の流れを知っていると、進めやすくなります。料理でも完成までの流れをつかんでおくと、すごくスムーズに料理をすることができますよね。

マンションを売却するのも同じで、引き渡しまでの流れを知っているとスムーズに事を進めることができるんです。

売却を成功させるためにも、まずはマンション売却のスケジュールを確認しておきましょう。

マンション売却の流れ

相場チェック

マンションの売却を考えたらまず相場のチェックをしてみましょう。相場をチェックするには大きく2つの理由があります。

ひとつは不当な査定に気づくための勉強です。相場を知らないと必要以上に査定額を低く見積もられてしまったときに、気づくことができません。

査定額のまま販売してしまいあっという間に売却が決まってしまったということが結構あり得るんです。

「えっ!すぐ売れたらならうれしいのでは?」

と思った方もいるかもしれませんね。

たしかに急いで売却先を探している人であればうれしいのかもしれません。

しかし、マンションなどの不動産が販売開始から1か月以内で売れてしまうのは、相場より安すぎたと考えて間違いありません。

適切な価格で売却するために相場チェックは必要不可欠なんです。

もうひとつのメリットは仲介業者の質を見定めるのに役立ってくれます。仲介経験豊富な人や物件のあるマンションの売買経験がある人は相場についてスラスラでてきます。

パソコンを見ながらいちいち近隣物件のチェックをするのは経験不足か勉強不足の営業担当者です。

マンション売却を行うなら経験豊富な人に依頼するのが一番です。そういった担当者と出会うためにも、売主であるこちらが相場を知っておくと話のネタになっていい関係を作ることができるんです。

近隣相場はHOME'Sやアットホーム、sumoといった販売サイトでチェックしてみましょう。販売中の物件がチェックできます。

また成約情報を把握したいときはレインズマーケットインフォメーションというサイトを使うといいでしょう。ある程度の地域規模で実際の成約価格をチェックすることができます。

ちなみに相場チェックで確認できる不動産は基本的に少し高い可能性があることを覚えておきましょう。販売中ということは、まだ売れていないということです。

販売開始日が近い可能性もありますが、人気があればすぐに話が入るはずです。

にもかかわらず売れていないということは値段と条件のバランスがあっていないためです。

他の部屋が強気の価格で販売しているからといって、同じ価格でこだわりすぎると全く売れずに、さらし物件化してしまうので気を付けましょう。

査定申込

相場チェックが終わったら査定を申し込んでみましょう。マンションの近くにある不動産屋を訪ねて軽い査定をしてもらいましょう。

このときに一社だけの査定で満足してはいけません。車の査定もそうですが複数の会社で査定することによって不当な査定価格を防ぐことができます。

ただし、街の不動産屋さんをいちいち回っていくのは面倒でもあります。不動産屋さんのなかには賃貸仲介しかしていない会社もありますので時間の無駄に終わる可能性もあります。

そんなときは不動産の一括査定サイトを利用しましょう。マンションの情報をいれるだけで、売却に強い近隣の不動産屋さんが査定を行ってくれます。街でいちいち探し回る必要はありません。

査定額のチェックをするだけでも大丈夫です。大手不動産仲介も参加しているので安心して利用できます。

仲介業者の決定

査定額がそろったら仲介業者を決めます。査定額が高いところと媒介契約を結びがちですが、査定額だけにこだわらず信頼できそうな業者を選びましょう。

経験が豊富である、知識が豊富である、誠実である、これらの要素は金額に変えることができないほど重要な要素です。

査定額が高いだけでいい加減な仲介を選んでしまうと後々トラブルになってしまい余計なお金がかかってしまう可能性もあります。

査定額と仲介業者の質のバランスが良い会社を選んで媒介契約を結びましょう。

※媒介契約とは物件を売ってもらうための契約で費用は発生しません。媒介契約には一般媒介と専任媒介があります。

専任媒介契約を結んだ場合最低でも3か月はその業者との付き合いになります。売買契約とは異なります。

媒介契約についてはこちらでも詳しく説明しています。

販売開始

いよいよ販売開始です。媒介契約を結ぶと仲介会社は購入者を探すための活動をはじめます。具体的にはネットやチラチ等での集客です。

販売が始まればいつ案内や内覧の希望がくるかわかりません。できるだけ部屋の中を掃除していつお客さんが来てもいいようにしておきましょう。

専任媒介契約を結んだときには定期的に営業活動報告書の提出が義務になっています。専任媒介で2週間に一度、専属専任媒介で1週間に一度義務付けられていますので報告をまって集客状況を聞きましょう。

内覧、案内

内覧や案内はとても大事です。購入希望の人が見にきてくれるのですからその機会を大切にしましょう。

しかし、実際には案内や内覧を嫌がる売主さんは少なくありません。なかには「絶対購入してくれる人のみ内覧させる」という人もいます。

実際に住んでいるところを見られるのですから嫌な気持ちになるのもわかります。しかし、千数百万~数千万するようなものを、見ないで購入しろというのはさすがに無理があります。

車だって実際に見て、触って、走らせてみて購入する人が圧倒的多数です。マンションは車以上に使い心地や実際の感覚、印象、眺望が購入を決める重要な要素になります。

内覧や案内があれば進んで応じるようにしましょう。

また、入られるのが本当に嫌なのであればその間だけ留守にしておくという方法もあります。

部屋にいると余計嫌悪感がでてしまうので、信頼できる不動産屋さんにお任せしてちょっと散歩にでもでちゃいましょう。

購入申込

適正価格で販売していればいくつか案内もはいり、いずれ購入申込があるでしょう。満額で購入申込があればいうことありません。

しかし、指値(値段の引き下げ)で入ってくることも珍しくありません。

指値は断ってもいいですし、交渉して価格を釣り上げても良いでしょう。ただ不動産も生き物です。情報を出したてのときは新鮮な情報なので購入者も新鮮な目で見てくれます。

しかし、あまり売れずに値下げを続けているとマイナスなイメージがついてしまい「何か問題でもあるのか?」と思われてしまいます。

指値されての契約は”負け”ではありません。タイミングを考え仲介業者と相談して契約するかどうかを決めましょう。

契約

金額に折り合いがつけばついに契約です。不動産仲介の会社で行うのが一般的で売主、買主、仲介業者の3者がそろって行います。

契約の日に行うことは重要事項説明書と契約書の読み合わせ、押印です。

契約書と重要事項説明書は何日か前に受け取って事前に確認しておきましょう。不動産の契約に慣れている人ならいざ知らず、当日その場で読み合わせしてもどうすることもできません。

事前にチェックしておき、余裕のある契約をしましょう。

契約が無事締結すれば売主、買主の双方に責任と権利が発生します。売主には物件を保全管理して引き渡す責任と物件を引き渡すことでお金をもらえる権利が発生します。

残金決済、引き渡し

いよいよ売却も最終段階です。残代金を受け取ってマンションを引き渡します。通常であれば残代金決済と引き渡し日は同日に行われます。

ただし、買い替えなどの事情でどうしても引っ越しができないときなどは契約変更をしたり、覚書などを交わしたりして引き渡しを延長するケースもあります。

決済場所は買主が利用している銀行を利用するケースが多いです。

買主がローンを組むにしろ、キャッシュで購入するにしても資金を移動しなければいけませんので、金融機関で行うことがほとんどです。

決済は売主、買主、仲介業者、司法書士、銀行担当者がそろって行われます。司法書士は残金が売主の口座へ支払われたことを確認して法務局に所有権移転登記に向かいます。

所有権移転は引き渡しと同時に行われていますが、登記することによって第三者にも対抗できるようになります。

まとめ

マンションを売却するときの流れを駆け足で書いてみました。細かいことは他にもありますが、ひととおりのことは網羅しています。

マンションを売却するときには必ず力になってくれる仲介業者が必要です。

信頼できる仲介業者を見つけることができればトラブルを抑えることもできます。

まずは信頼できる仲介業者を見つけましょう。

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