マンションを売って新築戸建てを購入したい

積み木の家と虹の写真

      2016/05/27

マンションを買換えて戸建てを購入

しばらくマンションに住んでいると家族が増えたり、子供が成長したりしてライフスタイルが変わってきますよね。

マンションの間取りでは少し手ぜまになってきて、多くの人が一戸建ての購入を考えるタイミングです。

しかし、マンションの売却資金だけではマンションの住宅ローンが返済できなかったり、購入と売却のタイミングをどうするのか?税金は?などわからないことも多いのが現状だと思います。

そこで、今回はマンションから新築購入の買い換えについて考えていきましょう。

住宅ローンの残額を確認しよう

もしまだマンションを購入したときのローンが残っているのであれば、まずは残額を確認しておきましょう。

ローンが残っているということは金融機関の抵当権が物件についているはずです。

マンションを売却するなら物件についている抵当権を抹消しなければいけません。

法律上は抵当権がついたままでも売却は可能ですが、そのような物件を購入する人はまずいないでしょう。

一般的にはマンションの売却資金をローンの返済に充てて、抵当権を抹消する方法がとられます。

マンション売却資金で住宅ローンが返せないとき

マンションの売却資金ではローンが全額返済できないことも十分考えられます。

そのような場合には差額を一括で返済する必要があります。

ローンの残額が1,000万円、売却額が800万円のとき差額の200万円は自己資金で一括返済する必要があります。

ただ、一括返済できるような自己資金が無いといった人も多いです。

そんなときは差額を払う2つの方法が考えられます。

1つは別途ローン200万円をどこかで行って充当する方法です。どこかの金融機関で別途200万のローンを組んで差額の返済に充てます。

ただし、これはうまく行わないと新築戸建てを購入するときの住宅ローン審査に引っかかる可能性があります。

そこでもう一つの方法として行わるのが、住宅ローンのオーバーローンです。購入する新築住宅が3000万円だとします。

通常であれば3,000万円の融資を受けることになりますが、それに加えて差額分の200万円を乗っけて3,200万円の住宅ローンを組むのです。

このようにすれば自己資金が無くてもマンションを売却して、新築住宅を購入することが可能になるんです。

マンション売却が先か、戸建購入が先か?

買い換えの時に悩むことが売却を先に決めるのか、購入物件を決めるのが先か?という問題です。

すでにマンションのローンがなく、購入物件に使う手付金程度の資金を持ち合わせているのであれば、今のマンションを急いで売却する必要はありません。

マンションを賃貸にだして家賃収入を得るという方法も考えられるでしょう。

ただし、住宅ローンが残っていて売却資金ではローンが返済できなそうな場合では、購入先を見つけてから売却するほうが良いでしょう。

売却資金でローンが返済できないときは、購入する家の住宅ローンに返済分を上乗せして借りてしまうオーバーローンを組むみます。

オーバーローンを組むためには購入する物件が決まっていけないといけませんので購入する家を決めてから売却先を考えると良いでしょう。

売却が先か、購入が先か?の問題は売却と購入、どちらを先に決めるべき?でも詳しく書いているので合わせて読んでみてください。

 

税金について

マンションを買換えて損がでたら

マンションの買い換えで譲渡損失がでたときには、他の所得と通算できる制度があります。

通常、不動産の譲渡所得は分離課税のため給与所得などの所得とは一緒に計算することができません。

しかし、売却した年の1月1日で所有期間が5年以上のマンションの場合には、他の所得と損益通算できる可能性があります。

条件はいくつかありますので、その条件をすべて満たす必要があります。しかし5年を超えているのであれば、損益通算や繰延控除をうけられる可能性が高いので一度確認してみましょう。

控除についてはマンションを売ってでた損益は所得控除できる?にも詳しく書いてあります。

『3,000万控除+軽減税率』か『買換え特例』か?

買換えによって譲渡所得が発生する場合には『3,000万円控除+軽減税率』を行うか、『買換特例』を利用する2つの方法が考えられます。

3,000万円控除+軽減税率

マイホームを売却した場合の譲渡所得については、3,000万円以内まで控除を受けることができます。3,000万円を超えた譲渡所得については、軽減税率を適用することができます。

軽減税率は譲渡所得が6,000万円までと、6,000万円を超える分で税率に差があります。

6,000万円までの場合は所得税10%、住民税が4%になります。

6,000万円を超えると所得税が15%、住民税が5%になります。

3,000万円控除と軽減税率は合わせて利用することが可能です。

買換特例

買換特例は買換えを行ったときには譲渡所得を無いものとみなします。所得がないことになるのでその年に課税されることはありません。

ただし、買換え購入したその物件を将来売却するときに、買換えをした時点で無いとみなした譲渡所得が、将来上乗せして課税されます。つまり譲渡所得の先送りになります。

買換特例は3,000万円控除と軽減税率との併用ができません。どちらの方法がメリットが大きいのかを比較して選択するのが望ましいです。

控除についてはマンションを売ってでた損益は所得控除できる?にも詳しく書いてあります。

 

まとめ

マンションから戸建に買い換えるときには、いろいろなことを考えなければいけません。

家庭の事情、収入の事情、ローンの事情、物件の事情、さまざまなことを勘案する必要があります。これらの事情は十人十色ですので、一概に項の方法が良いと決めつけることはできません。

買換えを考えたら自分で勉強することとともに、安心して相談できる不動産仲介業者を見つけましょう。

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