任意売却が成功しなかったらどうなる?

   

最終的には競売

住宅ローンの返済が滞納が続くと債権者が金融機関から保証会社に移ります。この時点で一括返済できない場合、債権者である保証会社は裁判所に競売の申し立てを行います。

この時点で保証会社と話し合い、任意売却を進めていくことになります。しかし、保証会社は競売の申し立てをやめるわけではありません。

保証会社は『売却ができれば抵当権の抹消に応じるけど、できなかったら競売にする』というスタンスです。ですから任意売却で販売できなければ、競売にかかることになります。

とはいえ、保証会社も競売をできるだけ避けたいのが本音です。なぜなら、競売にかけられればそれだけ売却価格が落ち込んで、回収できる資金が減ってしまうからです。

売却期限は開札日の前日まで

任意売却の期限は開札日の前日までです。理由は開札日の前日までは、競売申立人による取り下げが可能だからです。ただし契約から決済、権利移転の手続きを考えると最低でも開札日の1か月前に契約をしていないと間に合いません。事実上、開札日の1か月前が任意売却の最終期限と考えて良いでしょう。

保証会社に債権が移ってから開札日まではおおよそ6ヵ月ぐらいです。ですので、保証会社に債権が移ってから5カ月で売却先を見つける必要があります。

5カ月あれば十分売却できる期間が確保されていますが、なかには販売価格では売却できない可能性もあり少し値下げして売却する可能性もあります。

どうしても売れなければ業者へ

一般個人向けに販売するのが任意売却の基本ですが、期限が限られている場合どうしても一般ユーザーの買主が見つからないこともあります。時期的な問題やその時々の経済状況などに影響されやすいため、個人の買主が見つからないタイミングがあるんです。

そんなときはリフォーム業者や建売業者などの買取業者に買い取ってもらう方法があります。業者の場合決済も早く対応してくれるので競売前の最終手段として大変有効です。

手慣れた仲介業者の場合、最初にそれらの業者に打診をしておいてあらかじめ業者での売却金額と売却先を確保してしまいます。そしてまずは一般向けに販売します。期限までに一般ユーザーに売却できなそうであれば、すぐに事前に打診しておいた業者に売却してしまいます。

ただし、買取業者への販売だとどうしても買取価格が下がります。業者はリフォームや建物を建築して販売し利益を得なければなりません。その分買取価格が下がってしまうことになります。

ですので、債権者が買取業者価格で納得するかどうかが一つのポイントになります。保証会社などの債権者がその金額で納得するかどうかの問題は残ってしまいますが、交渉の価値はあります。

基本的に債権者は競売で予想される金額よりも高く売ることができれば問題はありません。任意売却を依頼した会社の交渉と買取金額が問題なければ業者買取で競売を回避することができるでしょう。

最後は競売

保証会社などの債権者も回収のプロなので、自分たちが損をするような選択は行いません。したがって丁寧な交渉と、適切な販売価格を設定すれば、ほぼ応じてくれます。

しかし、どのような理由であれ任意売却によって不動産の売却ができなかった場合は残念ながら競売になってしまいます。競売になってしまうと不動産仲介や任意売却の専門家ではどうにもすることができません。

弁護士などの案件になってくるので、そちらへの相談をすることをおすすめします。しかし、早めに相談すればほとんどのケースで競売を避けることができます。その証拠に年々競売の件数は減っています。比例して任意売却の件数が増えています。

任意売却に精通した不動産仲介業者に相談すれば、ほぼ確実に売却が可能になります。もしあなたが住宅ローンのことで悩んでいるのであれば一度専門家に相談してみることをお勧めします。

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