任意売却のながれを知って不安を解消!

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      2016/05/27

任意売却完了までのながれ

任意売却を始める前におおよそのながれを確認しておくことで、売却まで安心して進めることができます。

なにも知らない状態で専門家に相談しても売却は可能ですが、自分で知っておくと今どのような状態にいるのかを把握することができます。

今何が起こっているか、そしてこの先どのようなことをすれば良いのか?を把握することができれば、不安を軽減し、任意売却をスムーズに進めていくことができます。

任意売却のながれを知って安心して最後まで進めるようにしておきましょう。

返済苦

住宅ローンの返済が苦しくなってしまう理由はいくつか考えられます。

住宅ローンのほとんどは最長で35年間の返済期限になっています。35年間といったら非常に長い年月ですよね。

予定通りの収入を得て完済できれば問題ありませんが、35年もの間には想定外のことが起こることもあるでしょう。

急な収入減、病気、リストラ、退職金の減額、離婚、さまざまな理由で返済が苦しくなってくることは十分に考えられます。

ここで踏ん張って返済を続けることができるのであれば問題ありません。

しかし、より厳しい生活状況になってくれば次の段階である『返済の滞納』が起こってしまいます。

滞納

滞納すると初期段階では返済の督促状などが送られてきます。『遅延分を支払ってください』といった通知になります。

金融機関などによっても多少ことなりますが3~5ヵ月程度は督促といった形で金融機関から連絡が来ます。

一般的には書類が送付されてきます。『親展』や『重要』とかかれた封筒に入って送られてきます。

送られてきた書類に反応しないと金融機関の担当者から電話連絡があったり、自宅への訪問をされるケースもあります。

この時点ではまだ任意売却のスタートはできません。

しかし、任意売却を視野に入れての相談は早い方が良いです。

早めに相談すれば売却を避ける資金プランを立てることも可能かもしれません。

滞納せざるを得なくなったらすぐに任意売却の専門家に相談しましょう。

期限利益の喪失

6ヵ月以上の滞納が続くと『期限利益の喪失』といった事態になってしまいます。

『期限利益の喪失』を簡単に説明すると『分割で返済する権利が無くなる』ということです。

住宅ローンの返済は当然ながら分割で返済します。

これはローンの契約で『分割で返済できる権利』を保証されているから分割で返済することができるんです。

しかし、滞納が続くと分割の権利が無くなってしまいます。分割の権利が無くなるということは、一括で返済しなければならなくなります。

『期限利益の喪失』が起こってしまうとそれ以降は分割返済に戻ることはできません。一括返済か競売かの選択になってきます。

債権者の変更

期限利益の喪失がされた後、金融機関は保証会社から『代位弁済』を受けます。『代位弁済』というのは保証会社が債務者に代わって金融機関に住宅ローンを返済することです。

たとえばAさんが○○銀行に2,000万円の住宅ローンが残っていたとします。

Aさんは返済が厳しく、『期限利益の喪失』が起こりました。

これを受けて○○銀行はAさんからの返済は無理と考え、△△保証会社より2,000の返済を受けます。

△△保証会社はAさんに代わって2,000万円を返済したことになります。これを代位弁済といいます。

代位弁済が行われると債権者は○○銀行から△△保証会社に変更されます。以降、一括請求などの通知は△△保証会社から行われるようになります。

相談

滞納が起こってしまった時点で任意売却の専門家に相談しておくのがベストです。早ければ早いほど対策は練りやすいため、返済苦の状態で相談してもいいぐらいです。

たとえ遅くても期限利益を失って、保証会社が変わった段階では専門家に相談したほうが良いでしょう。

相談内容は債務の内容、物件の調査、相場の確認などを行います。また、そもそも任意売却を行う必要があるのか?といったことも話し合います。

フィナンシャルプランのアドバイスなども受けながら、どのような方法に進めば良いのかを相談することができます。

任意売却交渉の開始

任意売却を行うことを決めたら、債権者との交渉になります。

債権者(保証会社)との合意がなければ任意売却を実現することはできません。

一円でも多く回収したい保証会社との交渉は専門家に任せるのが一番です。

基本的には競売にかけられるよりも任意売却の方が高く売れるため、保証会社も合意しやすいです。

しかし、売却金額によっては納得してくれないケースも十分にあるため、交渉が非常に重要になります。

販売開始

保証会社との調整が整えば販売を開始します。通常の不動産販売と同じようネット、ポスティングなどで広く購入者を募集します。

適正価格で販売することができれば、販売まで半年もかかりません。最悪の場合でも少し値段を落として、リフォーム業者や建売業者に販売することも考えられます。

契約、決済

購入者が見つかれば契約、決済です。

不動産の売買では売主も買主も個人の場合は瑕疵担保責任を1~3ヵ月設けるのが一般的です。

しかし、任意売却物件の場合では売主は責任を負うことができないため、瑕疵担保責任免責の特約を設けるのが慣例になっています。

契約日から決済日まではおよそ1か月程度となります。

決済日には売主の仲介、買主の仲介、司法書士、債権者、銀行など関係する人が集います。

決済をもって引き渡しとなるのでこの日で任意売却はひとまず完了となります。

新しい生活

任意売却の終了は新しい生活のスタートでもあります。リスタートまでの作業は大変かもしれませんが、過ぎ去ってしまえば短いものです。

任意売却の経験は誰でもできるのものではありません。

大変なこともあるでしょうしょうが、その反面貴重な体験をしたとも言えます。

人生山あれば、谷もあります。新しい生活をはじめ、新しい人生を歩みましょう。

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