任意売却の販売価格はいくらぐらい?

   

周辺相場よりも少し安く

競売と比較されることが多い任意売却ですが、適切な販売価格とはいくらぐらいになるのでしょうか。

売却しようとしている不動産によっても条件がことなるので一般的な話になっていますが、相場より若干安くなるぐらいが販売価格として適当でしょう。

任意売却では販売方法は一般の売却と変わりません。仲介業者と媒介契約を交わし、仲介の代理をしてもらいます。仲介業者は物件をネット登録したり、チラシをまいて購入客を探してくれます。

買主が見つかれば契約です。そして1か月後には引き渡しをして売却が終了します。このようにおおまかな流れは普通の不動産売買と何ら変わりはありません。

任意売却特有の条件

販売方法は変わりませんが、任意売却には特有の契約条件があります。それが売主の瑕疵担保責任の免責です。

瑕疵担保責任とは物件に瑕疵(欠陥など)があったときに、売主がその責任を取ることを約束するものです。買主が業者であれば通常売主の瑕疵担保責任は免責しますが、買主が個人の場合は引き渡し後1~3か月の瑕疵担保責任を約束するのが慣例になっています。

しかし、任意売却の場合は所有者が困窮しているので瑕疵担保責任を問われても対処することができません。そこで特約として売主の瑕疵担保責任を免責することになります。

売主はこれで負担を減らすことができます。しかし、この状態では買主にとってリスクが増えてしまいます。そこで価格面で買主にメリットをあげることになります。

そのため回りの相場より、わずかに安い価格帯で販売することになります。

最初は強気でも良い

とはいえ任意売却に使える期限は4,5か月はあります。早めに任意売却の検討を始めて相談すれば、まるまるこの期限を使って販売活動をすることができます。

4,5か月あれば不動産の販売期間としては悪くありません。最初は周辺相場どおりにだしてユーザーの反応を見てみるのも良いでしょう。そこで申し込みが入ればラッキーです。反応が悪ければ躊躇なく値下げをしましょう。

また、指値(値引き)交渉があった場合でも無下にせずに検討するべきです。不動産売買ではそうそうチャンスがあるわけではありません。指値での申し込みがあったものの販売に出したばかりだからと断ったら、それ以降全く申し込みが入らず結局指値以上の値下げをして売却できたという例が珍しくありません。

債権者との合意内容にもよりますが、販売価格からの指値が来ても無下に断るのではなく、仲介業者のアドバイスを聞きながらチャンスを逃さないようにしましょう。

期限がギリギリになってきたら

不動産は売れるときはあっというまに売れてしまうものですが、適正価格でも不思議と売れないことがあります。タイミングや運といったことなのでしょう。

任意売却ではいつまでも無期限で販売にかけることはできません。競売の開札日の1か月前までには契約しないと引き渡しが間に合わなくなってしまいます。

期限が近付いてきても反応がないようであれば、債権者と合意した範囲で値下げを実行しましょう。それと合わせて買取業者へのアプローチもわずれずに仲介業者に依頼しておきましょう。

まとめ

任意売却で瑕疵担保を免責するため周辺相場より少し低めに価格を設定して買主にメリットを示しましょう。

最初は強気で販売してみても大丈夫でしょう。いよいよ期限が厳しくなってきたら債権者との合意の範囲内で思い切った値下げを行いましょう。

最終手段としては買取業者へのアプローチです。業者は住宅ローンの審査などがなく決済も早いです。ただし価格は安くなってしまいます。

販売を依頼している仲介業者と連携をとって、適切な価格での販売を目指しましょう。

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