任意売却ってなに?

   

返せなくなったら任意売却

マンションや住宅などを購入するときは、住宅ローンを利用するのが一般的ですよね。キャッシュで購入する人も中にはいますが、大多数の人は住宅ローンを組んで購入します。

住宅ローンの返済期間はだいたい35年です。30歳で家を購入すると、65歳で完済する計算になります。これだけの長期間に何事もなく無事返済することができれば問題ありません。

しかし、35年もあれば予想外のことが起こることもありえます。いや、むしろ35年も予定通りの人生を歩める人の方が珍しいでしょう。

努めていた会社の状態が悪化して給料が減ってしまった。

会社が倒産してしまった。

リストラされてローンが払えなくなってしまった。

予定の退職金がでなくなった。

夫婦でローンを払っていたのに離婚してしまった。

大病をしてしまいローンを払う余裕がない。

長い期間の間にこのようなことがあってもおかしくありません。他にも住宅ローンを払いたくても払えない状況に追い詰められてしまう理由は沢山あります。

競売は悲惨である

住宅ローンが払えなくなれば、持っている家や不動産は競売に掛けられてしまいます。ある日裁判所から通知がきて、競売開始の事実を知ります。

その後、裁判所の執行官や不動産鑑定士が家を訪れ物件を調査していきます。調査が終わって入札が開始されればどこからともなく物件を見に来たり、不動産会社からのダイレクトメールなどが届くようになります。

まもなく入札期間が終わり、落札されますが市場価格とは程遠い金額での落札になるでしょう。競売にかけれてしまったら住むあてもなく強制的に放り出されてしまいかねないんです。

このような理不尽な競売を回避するための仕組みが、任意売却なんです。

任意売却は両者にメリット

任意売却はローンを借りた人にメリットがあるだけでなく、貸した金融機関(保証会社)にもメリットがあります。

まず、任意売却の方が競売より高く売却できます。競売の売却価格は相場の半分~70%と言われています。競売にかけてしまうと、貸した側が回収できる金額も低くなってしまいます。

任意売却は売却方法は通常の不動産売買のように、不動産仲介業者に物件を紹介してもらって通常どおり契約していく流れですので、ほぼ市場価格で売却できます。

市場価格で売却することができれば、回収できる金額も増えるので保証会社は御の字です。

お金を借りてる側も高く売却することによって借金の残額を減らせることができます。負担がかるくなり今後生活を立て直していくうえで非常にメリットが大きいです。

債権者との話し合い

任意売却は債務者(借金した人)にも債権者(貸した会社)にもメリットがあるという話でした。

ちなみに、任意売却が成立する時点では債権者は金融機関ではありません。たとえばA銀行の住宅ローン商品で自宅を購入していたとします。

ローンの返済が滞納してしまうと、金融機関は保証会社からお金を先に返済してもらいます。その代わりに債権者の地位を保険会社に移します。

ですので、任意売却の話し合いの当事者となるのは保証会社になります。

任意売却を成立させるためには、債権者である保証会社との相談が欠かせません。どの程度の金額で折り合うかを決めなければいけません。また抵当権が複数ある場合にはその分配も決めていく必要があります。

この交渉はさすがに債務者が自分でできるようなことではありません。不動産や金融に精通している専門家のアドバイスが必ず必要です。

もし任意売却を検討しているのであれば、債権者との交渉になれている経験豊富な不動産仲介やコンサルタントに相談するようにしましょう。

ただし、コンサルタントの中には経験のない悪質なコンサルタントもいますので十分注意しましょう。

まとめ

任意売却は住宅ローンが払えなくなった人の物件を、競売にかけられうまえに売却していく救済措置のようなものです。

任意売却を進めていく上では、債権者との合意が必要不可欠です。経験豊富な仲介業者やコンサルタントを探してサポートを受けるようにしましょう。

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