任意売却が成立する条件とは
2016/05/28
任意売却の成立条件
任意売却を成立させる条件とは、ズバリ『売却できること』です。売却の成立＝任意売却の成立となります。
しかし、任意売却の場合では一般の販売と異なる点がいくつかあります。それらの問題をクリアすることによって、はじめて売却が成立します。
いくつかの課題をクリアし、売却できる状態に整えて買主に購入してもらう。これが任意売却の成立となります。
物件として健全であること
不動産を購入してもらうためには、物件が健全であることが大前提になります。『健全である』というのは物件に問題が無い事をいいます。
たとえば売却しようとしている不動産が再建築不可の土地に立っている家だったとします。
建物が比較的新しくても、その建物が壊れてしまえば2度と建物を建築できなくなってしまいます。無価値な土地になってしまいます。
このような問題を抱えている物件では、ほしいと思う人も限定されます。
また、奇跡的に欲しいという購入があらわれても、再建築不可の敷地に住宅ローンをしてくれる金融機関は皆無です。
不動産物件として問題なく、売却できる状態であることというのは、任意売却を行うためには大前提になります。
債権者の合意がとれていること
任意売却をするためには債権者の合意が必要不可欠です。
任意売却において債権者となるのは、銀行などの金融機関から債権を譲り受けた保証会社になります。
債権者が合意をしないかぎり抵当権の抹消をすることができません。抵当権がついていても売買すること自体はできます。
しかし現実的に考えてそのような物件を購入する人はいませんし、住宅ローンの審査が通ることもありません。
抵当権の抹消の合意を取り付けておくのは、売却のセオリーです。売却額については交渉の段階で決まります。
しかし、保証会社も物件の査定を行いますので、あまりに安い配分額だと抹消に応じてくれません。競売で予想される金額より高くなければまず無理でしょう。
周辺相場より少し安いぐらいの目安で折り合うことが多いようです。このあたりの交渉は仲介業者などの専門家に任せることになります。
共有者の合意がとれていること
不動産を売却するときには共有者の同意が必要になります（民法251条）。
同意が取れない場合売却ができいため、任意売却が成立しないくなってしまいます。
離婚などが原因で家の処分を考えたときに、共有者の問題がクリアされず売却が停滞してしまうことがあります。
持分が共有でも住宅ローンの支払い義務がどちらか一方だけのようなケースでは、売却に反対されることが考えられます。
ただし、一般的に住宅ローンを組む際には、共有者には担保提供者となることを約束させられます。
担保提供者は競売に掛けられた際などに、担保である不動産を提供しなければいません。
ともかく、任意売却を成功させるためには共有者の同意は欠かせません。
最終的に競売にかけれてしまうことなどを丁寧に説明して、必ず合意をとるようにしましょう。
差押えられていないこと
税金などを長期間滞納してしまうと、財産が差し押さえられます。不動産も当然対象になります。
差押がされてまえば、また債権者が増えてしまいます。未払い税金や国民健康保険や年金などの差押では、国や地方公共団体が新たに債権者のひとつになってしまいます。
任意売却を成立させるには債権者の合意が必須なので、国や地方公共団体とも交渉しなければいけなくなります。
しかし、国や地方公共団体は融通が利かず交渉が難航してしまいます。
税金は苦しくてもできる支払うようにして、どうしても支払いが苦いならば税務署や役所に相談して差押だけは避けるようにしておきましょう。
まとめ
任意売却を成立させるためには、いくつかの条件があります。
債権者の合意、共有者の同意、物件が売却しても問題のない状態であること、差押がないことなどが必要最低限の条件になります。
問題がなければ周辺相場に合った金額で売価を実行していきましょう。