相続税路線価を使った土地の評価額を計算する方法!画像付きスッキリ解説

   

相続した土地の相続税額を計算するためには課税評価額を算出する必要があります。評価額を出して、土地の相続税額を計算する方法をご説明いたします。土地を相続した方で計算方法がわからない方にお役に立つ記事です。

土地の相続税額を計算するために必要な課税評価額

土地の相続税を計算するためには、まず課税評価額を算出します。

算出した評価額に対して、国が定めた税率をかけることで納付する税額を知ることができます。

不動産のほかに相続財産がある場合には、その財産も含めて税率をかけることになります。

土地の課税評価額を決める2つの方法

土地の評価額の決め方は2つの方法があります。

相続税路線価方式

基本は相続税路線価方式による方法で評価額をだしていきます。

土地の路線価価格は一般的に”路線価”といわれている価格をもとに計算することになります。

路線価は毎年7月に発表され毎回ニュースになるので、知っている方も多いでしょう。

具体的な計算方法は記事の後半に画像つきで解説しています。

倍率方式

路線価が設定されていない道路もあります。

そういった道路に接している土地の評価は、『倍率方式』と呼ばれる方法でだします。

倍率方式は土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけるだけです。

固定資産税の評価額をしらべるのは固定資産税の納税通知書を確認するか、土地所在地の都税事務所・市もしくは区役所・町村役場で確認できます。

評価額にかける倍率は下記のリンクから調べることが可能です。

今回は倍率方式については深く売れていませんので、倍率方式についてはこちらの方法で算出してください。

相続税路線価で評価額を計算する方法(画像付き)

相続税路線価方式の計算に慣れていないと、説明を読んだだけでは難しく感じるかもしれません。

しかし次に紹介する式に数値を当てはめていけばいいだけですので、そこまで難しくはありません。

土地の形状によっては各数字を導くのが面倒なところもありますが、計算自体は単純ですのであまり構えずに挑戦hしてみましょう。

土地の評価額を計算する式は土地の形状によって異なります。相続対象の土地の形状にあった式を参考にします。

・敷地の一方だけが道路に面している土地

接道が一方だけの土地は評価額の計算がとても簡単です。
一方道路のイラスト

土地の評価額=相続税路線価×奥行補正率×面積

・敷地の正面と側面の計2面が道路に接している

角地のケースです。角地のケースは調べる項目が少し多くなります。
角地のイメージイラストその1

角地イメージイラストその2

step1・正面路線価×正面の奥行価格補正率
step2・側方路線価×側面の奥行価格補正率×側方路線影響加算率
step3・評価額 = ( step1 + step2 ) × 面積

・正面と裏面が道路に面している

道路に挟まれている敷地がこれに該当します。
道路に挟まれた敷地のイラスト

step1・正面路線価×正面の奥行価格補正率
step2・裏面路線価×裏面の奥行価格補正率×二方路線影響加算率
step3・評価額 = ( step1 + step2 ) × 面積

・間口が狭い敷地

代表的な例では旗竿地がこれに該当します。
旗竿地のイメージイラスト

評価額=路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×面積

・奥行きが長い敷地

代表的なものでは通称「うなぎの寝床」といわれる土地がこれに該当します。
細長く奥行きがたっぷりある

評価額=路線価×奥行価格補正率×奥行長大補正率×面積

・がけ地にある、がけ地を含む敷地

評価額=路線価×奥行価格補正率×がけ地補正率×面積
がけ地を含む土地

順番通りこなしていけば難しいことはありませんので、画像をみながら緒に評価額を算出してみてください。

相続した土地の路線価を調べる

最初に相続した土地の路線価を調べましょう。

路線価は国税庁のサイトで調べることが出来ます。

路線価
http://www.rosenka.nta.go.jp/

日本地図がでてきますので、該当する地域をクリックします。
ウェブ路線価図の1ページ目のスクショ

ページが開いたら路線価図をクリックします。

住所がでてくるので土地が所在する地域をクリックしていきます。

路線価図がでてきました。

土地の所在地をズームしてみましょう。

ズームしてみると道路に数字が書いてあるのがわかりますよね。これが1平米の路線価になります。

単位は千円です。

この画像では145Dと書いてありますので、1平米あたりの路線価が145,000円ということがわかります。

路線価から土地の路線価価格を計算する

路線価が分かったので、土地面積に路線価をかけます。

今回は仮に相続した土地の大きさを120平米とします。

145,000円×120平米=17,400,000円

土地の路線価価格は1,740万円ということがわかります。

この路線価価格をベースにして、土地に適用する補正率を加味して評価額を算出していきます。

土地が借地権のときは借地権割合で調整する

土地は所有権だけじゃなく、借地権の場合もあります。

借地権の場合には路線価に設定された『借地権割合』を使って路線価格を調整します。

もう一度戻って路線価をみてみましょう。

数字の横にアルファベットが添えられています。

これは土地が借地権のときにその土地の借地権割合をしめしています。

先ほどの例では145Dとありました。

Dの借地権割合がどのぐらいかというのは、路線価図の上をみるとわかります。
借地権割合の味方をあらわした図

D=60%となっています。

土地が借地権のときには英数字に対応した借地権割合をかけることで土地の評価額を算出することができます。

例:土地(借地権)120平米、路線価145,000、借地権割合60%

土地路線価価格=145,000円×60%×120平米

土地路線価価格=10,440,000万円

土地が借地権のときのこの土地の路線価価格は1,044万円ということがわかります。

奥行価格補正率などの各補正率を調べて画地調整する

奥行補正率は奥行の長さに応じて補正率が設定されています。また敷地の形状によって加算率も設定されています。

奥行補正率や加算率を考慮して評価額を計算することを『画地調整(かくちちょうせい)』といいます。

画地調整するための補正率
・奥行価格補正率表
・側方路線影響加算率
・二方路線影響加算率
・地積区分
・不整形地補正率

奥行補正率や各加算率の適用については、下記の記事で詳しく説しています。

相続した土地に合う各補正率を利用するためには、そちらを参考してみてください。

路線価価格や各補正率がそろったら相続税評価額を計算

路線価価格と奥行補正率・加算率がすべて揃ったら評価額を計算します。

冒頭でも紹介していますが、路線価方式による土地評価額の計算方法はつぎのとおりです。

・敷地の一方だけが道路に面している土地

接道が一方だけの土地は評価額の計算がとても簡単です。

土地の評価額=相続税路線価×奥行補正率×面積

・敷地の正面と側面の計2面が道路に接している

角地のケースです。角地のケースは調べる項目が少し多くなります。
step1・正面路線価×正面の奥行価格補正率
step2・側方路線価×側面の奥行価格補正率×側方路線影響加算率
step3・評価額 = ( step1 + step2 ) × 面積

・正面と裏面が道路に面している

道路に挟まれている敷地がこれに該当します。

step1・正面路線価×正面の奥行価格補正率
step2・裏面路線価×裏面の奥行価格補正率×二方路線影響加算率
step3・評価額 = ( step1 + step2 ) × 面積

・間口が狭い敷地

代表的な例では旗竿地がこれに該当します。

評価額=路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×面積

・奥行きが長い敷地

代表的なものでは通称「うなぎの寝床」といわれる土地がこれに該当します。

評価額=路線価×奥行価格補正率×奥行長大補正率×面積

・がけ地にある、がけ地を含む敷地

評価額=路線価×奥行価格補正率×がけ地補正率×面積

実際の計算例

例:土地路線価1,620万円・奥行補正率1.0・加算率無し

評価額=1,620万円×奥行補正率1.0
評価額=1,620万円

奥行補正や各加算率がなければ当然ですが路線価価格と評価額は一緒になります。

例2:土地路線価1,620万円・奥行補正率1.0・間口狭小補正率0.9
評価額=1,620万円×奥行補正率1.0×間口狭小補正率0.9
評価額=1,458万円

同じ路線価でも画地調整をすることで相続税評価額が変わりますので、『画地調整』は必ず行いましょう。

相続税額の計算

相続税率は相続財産の価格によって税率が設定されています。

税率表を参考に相続税を計算してみましょう。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4155.htm

例:土地評価額1,600万円×税率15%

相続税額=1,600万円×1.0×15%

相続税額=240万円

これで土地の評価額から相続税額を計算することができました。

ちなみに相続税には基礎控除をはじめ、いくつかの控除制度があります。

控除を行うことで納付する必要がなくなることも多いので、控除や特例についてはかならず利用するようにしましょう。

まとめ

かなり長くなっているので、最後に計算方法をもう一度確認しておきます。

1.路線価の価格を調べる
2・画地調整をするための補正率を調べる
2.路線価と補正率を使った土地の評価額を計算する
4.評価額に税率をかけて相続税を計算する

おおまかなステップはこの4つだけです。

ひとつづつやっていけばそこまで難しくありません。自分で土地の評価をしたい方はぜひ参考にしてみてください。

 - 不動産の相続