夫婦名義の不動産を売却。利益はどうやって処理するべき?

粘土でできたミニチュアハウス

      2016/05/28

持分比率で按分して処理する

単独名義の不動産を売却して利益がでた場合には、その不動産の所有者の所得となります。

税金は所得に対するものになりますので、所有者が売却によって得た利益に対して課税されます。

では夫婦共有名義の不動産を売却したときの処理はどのようになるのでしょうか?

まずは持分比率をチェック

不動産が共有名義であれば登記簿に按分比率が記載されているはずです。

夫婦で1/2づつであったり、夫2/3と妻1/3といったケースもあるでしょう。

持分比率を忘れてしまったのであれば、登記事項証明書を見れば分かります。登記事項証明書には持分比率が記載されています。

1/2と記載していることもあれば100分の50といった書き方をしていることもあります。

譲渡所得を計算する

次に譲渡所得を計算します。

譲渡所得は売却額(譲渡価格)から、不動産を買ったときの金額と取得に関係する費用(取得費)と売却したときの費用(譲渡費用)を差し引いたて計算します。

譲渡所得=売却額-(取得費+譲渡費用)

たとえば2,000万円で購入した家が3,000万円で売れたとします。

取得の時にかかった費用(仲介手数料、印紙代、登記費用など)が100万円、売却するときにかかった費用が150万円だっとします。

先ほどの計算式に当てはめてみましょう。

売却額-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得

3,000万円-(2,100万円+150万円)=750万円

計算すると、この時の譲渡所得は750万円となることが分かります。

譲渡所得の詳しい計算方法は下記のエントリーで詳しく書いてあるので参考にしてみてください。

譲渡所得による住民税と所得税

譲渡所得を按分する

譲渡所得が分かったら持分比率にしたがって所得を按分します。

先ほど750万円の譲渡所得を例にして持ち分比率を夫2/3、妻1/2として計算してみましょう。

夫:750万円×2/3=500万円

妻:750万円×1/3=250万円

となります。

譲渡所得の金額がわかれば、あとは登記に記載されている持分比率で按分するだけです。難しい計算は必要ありません。

3,000万円の控除が二人分使える

居住用の不動産(マイホーム)を売却して利益が発生したときには、3,000万円を上限とした控除を利用することができます。

ほとんどの場合3,000万円を上回るような利益はでないのでマイホームを売却するときにはとてもありがたい控除です。

しかも、この制度は1人あたりに利用できる控除制度です。

そのため夫婦共有名義の不動産を売却した場合には夫3,000万円、妻3,000万円の合計6,000万円までが最大の控除額となります。

相続などで得た居住用不動産を売却すると、そのほとんどが譲渡所得になってしまいます。

しかし、その不動産を夫婦共有名義にしていれば6,000万円の利益までは控除できる可能性があるんです。

まとめ

夫婦名義の不動産を売却したときは、それぞれの持ち分に合わせた分の利益に対して課税されます。

居住用不動産を売却して利益を得たときに利用できる3,000万円の控除は、一人あたりで利用できる上限になります。

そのため、夫婦で最大6,000万円まで控除することが可能です。

 - 不動産の税金