不動産売却時の登録免許税ってなに？

不動産売買などの取引をしたときにはさまざまな税金がかかります。登録免許税もそのうちのひとつで、権利の設定や抹消・移転を登記する際に必要になります。登記の種類や不動産の種類によっても金額が異なってくるのであらかじめ確認しておきましょう。

登録免許税とは？

不動産の売買や贈与があり所有権を移転するとなると、登記をするのが慣習です。

登記は義務ではありませんが、マンションや戸建てなど一般的な不動産の売買・取引をすれば、ほぼ確実に所有権移転登記や抵当権の抹消登記などが行われます。

権利を登記するためには法務局で申請を行います。申請を行うときに必要になる”手数料”のようなものが”登録免許税”なんです。

登録免許税の金額

登録免許税は登記の種類や物件の種類によって違います。ここではマイホームの売却や相続に関係が深い登記の登録免許税をみてみましょう。

一覧では税額を表す式に”不動産価格”とありますが、これは固定資産税評価額の金額になります。

新築の建物は固定資産税評価額がわかりませんので、”新築建物課税標準価格認定基準表”をもとに計算します。

”新築建物課税標準価格認定基準表”は各地域によって違うので管轄の法務局に問い合わせをして確認してください。

所有権の移転登記

＜土地＞
売買によって所有権が移転した時
不動産価格×15%（平成31年3月31日まで）

相続による所有権移転登記
不動産価格×4%

＜建物＞
売買、競売による所有権移転
不動産価格×4%（自己居住用なら3%）

相続による所有権移転登記
不動産価格×4%

抵当権の抹消登記

不動産ひとつにつき1000円

土地と建物についている抵当権を抹消するのであれば、

土地×1,000円
建物×1,000円
合計＝2,000円

2,000円の登録免許税がかかります。

建物の滅失登記

建物を解体して更地にしたら、登記上も建物を失くす作業が必要です。これを”建物の滅失登記”といいます。

滅失登記に登録免許税は必要ありません。

滅失登記で中が必要なのは、この登記ができるのは土地家屋調査士だけです。

権利の登記は司法書士の分野ですが、建物滅失は土地家屋調査士の仕事になりますので注意しましょう。

ちなみに土地家屋調査士に支払う相場は4万円~8万円程度となっています。

不動産売却時に売主が必要な登録免許税

中古マンションや中古戸建などの一般的なマイホーム売買の現場では、所有権の移転登記に関する費用は買主が負担するのが慣習になっています。

多くの不動産会社が使用している契約書のテンプレートにも、定型文として”所有権の移転登記費用”については買主側の負担として記されています。

売主が登録免許税を払うケースは、不動産に抵当権が設定されているときです。

抵当権が設定されていれば抹消登記が必要

住宅ローンや事業資金を不動産を担保にして借り入れているケースでは抵当権が設定されたままになっていることがあります。

通常抵当権が残ったまま引き渡すことはないので、借入金を返済し、抵当権を抹消しなければいけません。

抵当権を設定したのは売主ですから、売主の責任で抹消するというのが慣習になっています。

建物を解体したら滅失登記費用も必要

建物を解体して土地だけで販売するのであれば、建物の滅失登記も必要です。

先ほども書いていますが、建物の滅失登記は土地家屋調査士の仕事になります。

滅失は決済までに終わらせて土地上に建物が無くなっていることを、登記上にも反映させておきましょう。

抵当権の抹消登記は所有権移転登記と同時申請

抵当権の抹消は所有権移転登記の申請と同時に行うのが一般的です。

抵当権を抹消するためには借入した資金を全額返済しないといけません。

借入資金の返済は不動産を売却して得たお金ですることが多いので、売却資金を得るまでは抵当権が抹消できません。

決済時に抵当権を設定した相手に借入金を返済し、それを確認したあとに抵当権の抹消登記の申請になります。

所有権の移転もこのときに行うので同時申請になることがほとんどです。

登録免許税と司法書士費用

登記を申請するたときには登録免許税のほかに司法書士へ支払う報酬が加算されます。

登記にかかる費用のことをそのまま”登記費用”といいますが、登記費用は司法書士報酬と登録免許税を合算した費用のことです。

所有権移転登記では”登記費用”が数十万円を超えてくるので「司法書士高すぎじゃない？」と思ってしまいがちですが、そのほとんどは登録免許税です。

司法書士報酬はだいたい1件1万円～2万円程度が相場ですから、登記費用が高いと感じたら明細で内訳を確認してみましょう。

まとめ

登録免許税は登記の際に支払う費用です。

売却不動産に抵当権が設定されている場合には、抵当権の抹消登記が必要になりますので登録免許税が必要になります。

抵当権の抹消登記にかかる登録免許税は、不動産一つにつき1,000円となっています。

納入方法は登記申請の際に証紙を購入して、申請用紙に貼付します。登記は司法書士が法務局にいって行うのが一般的ですので、司法書士報酬と一緒に司法書士に支払います。

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