土地を売却するとき埋没調査や土壌汚染調査は必要?

工事現場のミニチュア写真

      2017/07/01

埋没調査と土壌汚染調査

自分の土地を売ったところ「地中からコンクリート片が見つかった!」というクレームは、不動産売買の現場では珍しいことではありません。

一般的に個人の人が土地の売買をする場合、土地の瑕疵担保は免責にしているのが普通です。

かんたんに言うと”土地になにか埋まっていたり、汚染があったりしても売主は責任をとりませんよ!”という契約になっています。

ですから売主が埋没物や汚染の状況を知らなければ責任を取る必要はありません。ただしもし売主が汚染や埋没物の有無を知っていたと思われる客観的事実があった場合は賠償問題になってしまいます。

こういったトラブルを防止するためにはどうしたらいいでしょうか?

トラブルを完全に防ごうと思えば埋没物調査や土壌汚染調査を行うべきですが、はたしてそこまでの負担を売主が負う必要があるのでしょうか?

通常の土地売買では調査は行わない

一般的な宅地を売買するケースでは、周囲の状況やその土地に今までどんな建物が建てられてきたか、といったことから判断して調査の必要があるかどうかを決定します。

そのような判断については素人では難しいところもあるので、仲介業者の判断にまかせることになりますが、よほど特別な事情がないかぎり売主が埋没や土壌汚染の調査を行うことはありません

埋没調査や土壌汚染調査を実施するためには何十万、何百万という費用が発生する可能性があります。

その費用を販売価格に上乗せして売ることができれば調査する売主もいるかもしれませんが、実際に費用を上乗せした価格で売るのは難しいでしょうから無理に負担することはありません。

しかし土地の状況を調べた結果、あきらかに埋没や汚染が疑われる場所では売却開始前に調査を行うこともあります。

たとえばガソリンスタンドの跡地やクリーニング店の跡地などは埋没や汚染の可能性がありますよね。

そのようなときには売主の判断によって調査を行い、問題がないことを確認することもあります。

費用負担については必ず売主が負担しなければいけないというわけでもありません。

販売価格を安くする代わりに買主の負担にするケースもあります。このあたりの負担は話し合いで決めて行くのが普通ですので、一方的に負担を覚悟するのではなく、売主、買主が納得できるように仲介業者に話を詰めてもらうようにしましょう。

ちなみに3,000㎡以上の工場施設などは法律によって汚染調査が義務付けられていますが、一般的な宅地を売却するときにには法的な義務はありませんので、特別な事情が無い限り負担をすることはないと考えて問題ありません。

気づいたことは報告しておく

土地を売却するにあたって売主がみずから埋没調査や汚染調査を行う義務はありませんが、もし気になることがあるときは相手方や仲介業者に必ず報告しておきましょう。

たとえば建物を建築する際には、地盤補強対策として地盤改良工事を施している可能性があります。

木造戸建てレベルの建物であれば建物は解体して処分したとしても、既存の地盤改良工事についてはそのまま地中に残しておくのが一般的になっています。

柱状改良工事や鋼管杭工事の場合は地中深く施工されているので実際に目には見えないですが、もしこのような工事が考えられるのであれば改良工事の残地物が残っている可能性を仲介業者や買主にしっかり報告しておきましょう。

ちなみに、以前の建物に使われた地盤改良が残っていても新しく建築する建物に影響をあたえることはありません。反対にしっかり検査をして再利用することも可能です。

深刻に考える問題でもありませんが、後々トラブルになるのも面倒なので事前に明らかにしておいたほうがいいでしょう。

まとめ

土地を売却するときに売主が埋没調査や土壌汚染調査を行う必要はありません。

例外的に汚染が疑われる場所、工場の跡地などは売主負担で行われることもありますが、一般住宅では行わないいのが通例になっています。

調査をする義務はありませんが、埋没の可能性があったり以前ガソリンスタンドやクリーニング店などがあり汚染や埋没が疑われる場合には、必ず事前に仲介業者か相手方に報告しておきましょう。

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