土地の実測面積が登記簿より大きいときの売却法

3色の屋根の家のミニチュアの写真

      2017/01/12

土地の実測面積が大きい

土地の実測面積が登記簿より大きいことを『縄伸び』といいます。

昔、土地の広さをはかるときには縄を使っていたそうです。

縄で外周を図って土地の大きさを図っていたんですね。

土地が大きくなるということは、縄が伸びることになります。

そこから転じて実測面積が登記簿面積よりも大きくなることを『縄伸び』といいます。

さて、昔は今に比べて測量技術が未熟でした。

その時代に分筆や合筆を繰り返している土地では、土地の実測面積と登記簿面積が一致していないことがあります。

土地を正確に測ってみると「あれ?こんなに小さくなっちゃうの?」といったことや「おお!こんなに広かったんだ!」といったようなことが起こることがあるんですね。

今回は実測面積が登記簿面積よりも大きかった場合、つまり『縄伸び』している土地の売却方法を紹介していきたいと思います。

境界イメージ

境界は残っているか?

本当に『縄伸び』しているかどうかの確認をするためには、正確な測量をおこなわないといけません。

正確な測量を行うためには、境界杭が残っていることが大前提になります。

そこで、売却を予定している土地の境界杭を確認してみましょう。

杭は境界の折れ点となるところに必ず入っているはずです。

もし、これらの杭が無いとなると境界の確定ができないので、正確な実測面積を図ることができません。

まずは境界が残っているか?

ということを確認してみましょう。

境界標の写真

境界がなかったらどうする?

境界杭や境界標が見つからないときは、隣接地の住民と立ち会いをして境界の確定を行うことになります。

ここで、

「境界の確定はしないといけないの?」

という疑問を持つ方がいらっしゃいます。

通常、土地売買においては境界の確定が契約の条件になっています。

境界が決まっていない土地を購入するのは、買主にかなりのリスクがともないますよね。

こういったリスクはトラブルの原因になるので、境界の確定は売主が責任を持って行うのが慣習になっているんです。

それに買主が境界確定をおこなうよりも、近隣とおつきあいのあった売主がおこなったほうがスムーズに行くという理由もあります。

境界の確定をするときには土地家屋調査士に依頼をします。

土地家屋調査士は、残っている昔の資料や登記記録にもとづいて境界杭を復元していくことになります。

復元する境界杭の場所については隣接地の所有者の合意が必要になりますので、現地で立会をしたり話し合いをして確定を進めていきます。

境界杭の復元が終わり、境界が確定したら合意書(境界確認書、筆界確認書)を取り交わして境界の確定が終了します。

土地の境界確定はトラブルになることも少なくありません。

信頼と実績のある土地家屋調査士に依頼するようにしましょう。

不動産仲介業者なら、信頼できる土地家屋調査士や測量会社をよく知っています。

自分で探すのが心配なのであれば、不動産仲介業者に相談してみましょう。

kyokai

実測をするかどうかは売主の自由

境界が確定すれば売買、引き渡しは可能になります。

実測を行うかどうかは売主の自由ですが、境界を確定する段階で実測も行うので実測面積も一緒に求められるはずです。

実測をしない場合は公簿面積で売買を行うこともできます。これを公募売買といいます。

買主が公簿売買を嫌がるのであれば、測量を行ってあげてもいいでしょう。

その際の費用負担については、別途買主との交渉になります。

縄伸び分は清算できる?

売買契約後に測量をしたら、縄伸びしていたということも考えられます。

そのようなときに清算することは可能なのでしょうか?

実測と公簿面積で差がでたときの清算方法については、契約時に決めておく必要があります。

公簿面積を対象として実測清算を行わない方法にするのか(公簿売買)、公簿と実測の面積において差が出た場合は清算を行うのか(実測売買)、にするのかは必ず契約前に決めておきましょう。

契約後に清算を主張してもトラブルになるだけです。

もし希望があるのであれば事前に仲介業者に伝えておくようにしましょう。

まとめ

土地の売却を考えたら隣地との境界をはっきりさせ、境界を確定しておきましょう。

境界を確定したうえで測量を行った結果、登記簿より面積が大きい場合はその旨を契約書に明記しましょう。

契約後に登記簿の面積より、実際の面積が大きくなっても問題はありません。ただし、その分の金額を上乗せしたい場合には、契約書に清算する旨を記載しておく必要があります。

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