な行-用語集

本を持つ女性のイラスト

      2016/05/29

不動産売却に関係する用語をピックアップしています。この用語集は不動産売却をする際のサポートになるように、できるだけわかりやすく理解できるように作成されています。

難しい法律用語などは使用せずに、わかりやすさを主目的としていますので厳密に法律用語として知りたい場合には専門のサイトや書籍をご利用ください。

縄伸び(なわのび)

縄伸びとは登記簿上の面積よりも、実際の面積が増えることをです。まだ測量の技術が不正確だったころに登記された土地ではこのようなことが起こることがあります。縄伸びするもうひとつの原因は税金の軽減を狙ったためです。固定資産税などは登記簿上の面積によって算定されるため意図的に登記面積を減らしていた可能性が考えられます。縄伸びとは逆に登記簿上の面積よりも実際の面積が少ないことを縄縮みといいます。

二重譲渡(にじゅうじょうと)

二重譲渡とは一つの物を複数の人に対して譲渡(売買)してしまう行為のことです。不動産の売買では引き渡しと同時に所有権の移転登記が行われます。これは二重譲渡を防止するためでもあります。たとえばAさんとBさんが不動産売買契約を結び物件の引き渡しをしたとします。しかしBさんは所有権移転登記をしませんでした。それを知ったAさんが事情を知らない第三者Cさんに売却してすぐに所有権移転登記をしてしまいました。普通に考えればBさんに所有権があるはずですが、対抗要件である登記を済ませたCさんには抗うことができません。そのため不動産売買では必ず権利の登記が行われます。

二方道路(にほうどうろ)

二方道路とは敷地の二方が道路に接道している状態のことです。正面と裏手に道路が接道していたり、角地などは二方道路になります。3つの道路に接道している場合は三方道路といます。

任意規定(にんいきてい)

任意規定とは当事者同士で合意すれば排除したり、修正したりすることができる法律の規定です。たとえば民法には売主の瑕疵担保責任についての定めがあり、買主は損害賠償請求できることになっています。しかし、瑕疵担保責任は任意規定のため当事者間で合意して『売主は瑕疵担保責任を負わないものとする』と特約を結ぶことができます。任意規定である法律ではこのような特約が有効になります。

任意代理(にんいだいり)

任意代理とは本人が代理人を選択し、その代理人にある一定の権限を与えることを任意代理といいます。たとえば契約にどうしても本人が出られない場合、委任状を持たせた代理人に行かせることによって契約を締結します。本人が任意で代理を選ぶために任意代理といいます。

任意売却(にんいばいきゃく)

任意売却とは住宅ローンや融資の返済が厳しくなった場合に、債権者と債務者とで取り決めて競売にかける前に任意で売却を行うことです。競売にくらべて売却金額が高くなり債権者、債務者双方にメリットがあります。任意売却を行う際には一般的に不動産仲介会社や不動産コンサルタントなどが間にはいって債権者と債務者の調整を行います。

認定死亡(にんていしぼう)

認定死亡とは天災などで直接死亡が確認できない人について、死亡したと考えるに十分な状況がある場合に適用される制度です。認定死亡は戸籍法第89条を根拠にしていますが、条文には『認定死亡』といった文言や『死亡確認が無い場合には』といった記載はされていません。しかし、実際には死体が確認されなくても十分な証拠や状況がそろっていることで認定されます。

抜き行為(ぬきこうい)

抜き行為とは不動産の購入、売却、賃貸借において依頼者が協力関係にあった不動産業者を変更する行為のことです。たとえば、Aさんが戸建住宅を探していたとします。Aさんは不動産仲介Z社に相談にいきました。するとZ社から条件にぴったりの戸建を紹介されました。とても気に入ったのでその日に購入申し込みをして契約は後日することにしました。その帰り不動産業者F社が仲介手数料無料で同じ物件をだしていることを知りました。Aさんは慌ててZ社の購入申し込みを取り消して、F社にて契約してしまいました。これはZ社をに対する抜き行為にあたります。抜き行為がどの時点で成立するかは半例もすくなく微妙なところですが、購入申し込みした時点で意思表示をしていると考えられますから法律的な抜き行為は成立します。不動産業界では抜き行為の線引きはもう少し厳しく、最初に物件を紹介してもらった業者以外の業者で同じ物件を申し込んだ場合に抜き行為とされます。この場合法的には問題ないと考えられますが、業界の慣習ではNGとされています。

根抵当権(ねていとうけん)

根抵当権とは民法398条の2に定めらえた特殊な抵当権のことです。同法では根抵当権のことを『設定行為で定めるところにより、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保するためにも設定することができる。』と定めています。たとえば、金融機関などが小売業者などに資金を融資する場合には担保が必要になります。担保を確実なものにするために金融機関は抵当権を設定しますが、小売業者などは商品の流通も多く、商品ひとつひとつに抵当権を設定するのは現実的ではありません。そこで商品全部に抵当権が設定できる根抵当権を使うことになります。根抵抵当権を設定して極度額を決定しておくことで、その範囲内で資金を借り入れることができます。商品全部に抵当がついているので個別の商品が売れたとしても、根抵当権を設定しなおす必要はありません。個人での借り入れや住宅ローンなどで根抵当権がつくことはありませんが、自営業者や法人借り入れなどで頻繁に設定される権利です。

年末調整(ねんまつちょうせい)

年末調整とは雇用主が従業員に代わって毎月給料から天引きして支払っている所得税を、年末に再計算して過不足を調整する制度のことです。毎月の天引き額はあくまでも概算で計算しているため控除分などを計算せずに算出しています。そのため多くの場合で年末に過払分が戻ってきます。ただし、過不足の調整ですので本来収め金額よりも低ければお金を徴収されてしまうこともあります。

農地(のうち)

農地とは耕作の用に供されている土地のことです(農地法第2条)。耕作とは土地に労費を加えて肥培管理を行って作物を栽培することとされています。登記簿には『田』や『畑』といった地目がありますが、『農地』という地目はありません。農地法による農地を売買、賃貸借をする場合には許可が必要になります。また、農地を農地以外の目的で利用する場合には許可が必要になるなどの規制があります。

延べ面積(のべめんせき)

延べ面積とは建物の床面積を合計した数値のことです。たとえば1階の床面積が30㎡、2階の床面積が45㎡であれば、延べ面積は75㎡となります。

法地(のりち)

法地とは傾斜している土地のことです。傾斜の角度が強すぎれば宅地として利用することはできません。平面な土地に一部宅地として利用できないような法地が混ざっていることもあります。この場合平面な土地の部分を有効面積といいます。不動産広告では有効面積と法地の面積を合計したものを表示するのが一般的ですが、法地の割合が30%以上あるような著しく土地の有効活用を阻害されるような傾斜地の場合は、その明示をするべきとされています。

法面(のりめん)

法地のことです。
→法地はこちら

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